서울 초고가 아파트, 누가 사고 왜 이렇게 오를까

서울 초고가 아파트, 누가 사고 왜 이렇게 오를까

3줄요약

서울 한남·압구정·반포 등 초고가 아파트는 대출 규제에도 거래가 꾸준하다.
매수층은 대부분 현금 자산가들이며 시장은 일반 주택시장과 별도로 움직인다.
건물보다 고급 아파트를 선호하는 흐름이 강해지며 가격은 계속 신고가를 만든다.

■ 초고가 거래가 끊이지 않는 이유

최근 한남더힐 127억, 압구정 130억, 원베일리 106억 등 초고가 단지의 거래가 계속 나오고 있다.
대출이 막혀 있어도 이 시장은 원래 현금 위주라 규제 영향이 거의 없다.
일반 실수요 시장과는 완전히 다른 영역에서 움직이고 있다는 느낌이 크다.

■ 누가 이 가격을 감당하나

크게 네 부류로 볼 수 있다.
첫째, 연예인·운동선수·재벌가 등 초고소득층. 이들은 단순한 주거 업그레이드 차원에서 고가 아파트를 산다.
둘째, 사업가와 건물주 출신 자산가들. 상업용 부동산 수익성이 떨어지면서 아파트로 자금 이동이 늘었다.
셋째, 부자 가문에서 증여 전략을 활용하는 경우. 기존 집 지분을 증여해 매도 후 더 높은 단지로 이동한다.
넷째, 겉으로 드러나지 않는 현금 부자들. 소득으로는 보이지 않지만 수십억을 바로 동원할 수 있는 사람이 많다는 의견이 많았다.

■ 왜 ‘고급 아파트’인가

요즘은 건물보다 아파트 가치가 더 높게 평가된다.
편의시설, 커뮤니티, 보안, 주차 등에서 아파트가 압도적이고, 서울 상위 입지는 공급이 거의 없다.
특히 한남·압구정·반포는 단순 한강뷰가 아니라 프라이버시, 브랜드, 입지 완성도가 핵심이다. 그래서 자산가들이 자연스럽게 몰린다.

■ 앞으로 더 오를까

분위기로는 “아직 끝이 아니다” 쪽이 우세하다.
압구정 재건축이 완공되면 200억, 더 멀게 보면 1000억 가능성까지 언급된다.
과장 같지만 수요는 늘고 공급은 없으니 방향성은 분명해 보인다.
일반 시장은 금리에 흔들려도 초고가 시장은 거의 영향을 받지 않는다는 점도 특징이다.

■ 결론: 완전히 분리된 시장

서울 초고가 아파트는 이미 일반 시장과 별도다.
대출, 전세, 실수요 같은 변수보다 희소성과 자산 이동이 가격을 정한다.
일반 사람 눈에는 이해되지 않아도, 그들의 세계에서는 이 가격이 ‘합리적인 시장 가격’이 된 셈이다.
이 흐름은 앞으로 더 강해질 가능성이 높다.