총 10억으로 서울 서쪽·광명 내집마련, 어디가 좋을까?

총 10억으로 서울 서쪽·광명 내집마련, 어디가 좋을까?

3일 동안 잠 못 자며 뒤적거린 고민 정리

3줄요약

1. 예산 10억선이면 광명은 신축·1기재건축 모두 가능하지만 매물 부족.
2. 실거주 + 미래가치 둘 다 고려하면 광명자이더샵포레나, 영등포 삼환, 당산삼성2차 등이 현실적인 선택지.
3. 토허제 영향으로 매물 적어 급매 대기 전략 필요. 조급함은 금물.

총 10억 예산, 서울 서쪽&광명 고민 시작

요즘 규제가 워낙 세다 보니 “지금이라도 사야 하나?” 이런 고민 안 하는 사람이 없더라.
나도 최근에 카페에서 본 글이 너무 현실적인 고민이라, 댓글들까지 싹 정리해봤다.
조건은 이렇다.

현금 4억
총 예산 10억~10.5억
생애최초
자녀 1명(8개월)
출퇴근: 강남 & 성수
생활권: 서쪽

거주 만족 + 미래가치 → 둘 다 보고 싶고, 최소 5년 이상 살 계획.
아이가 아직 어려서 초1 즈음에 한 번 이사 고려 가능.

후보 지역은

1. 영등포
2. 광명
3. 강서
4. DMC
   이렇게 네 군데다.

영등포 vs 광명, 어디가 맞나

사실 제일 먼저 눈에 들어오는 건 영등포.
서쪽 생활권 + 강남, 성수 출퇴근 생각하면 교통 편의성은 인정.
근데 문제는… 최근 너무 올랐다.
이게 진심 사람 멘탈을 흔든다.

반대로 광명은 작정하고 가면 “한 번 찍어두면 평생”이라는 말이 나올 정도로 미래가치에 힘이 있다.
근데 여기도 매물 부족 + 신축은 이미 12~13억대 진입…
준신축이나 1기 재건축도 10~11억대지만 매물이 없어서 시장에 없다시피.

그래서 댓글 분위기 보니까
“갈 수 있을 때 광명 신축 가라”
이게 압도적이었다.

광명, 현실적으로 가능한 선택지는?

가장 많이 나온 단지가
광명자이더샵포레나(1구역)
곧 입주라 매물이 그나마 나오는 편.
예산 10억대에서 접근 가능한 거의 유일한 신축급 단지.

광명 신축 트리우스 언급도 있었는데
대부분 포레나가 더 추천 느낌.

1기 재건축도 다들 “좋다, 쾌적하다” 하는데
문제는 매물.
20평대는 그야말로 실종 수준.
이건 진짜 시기 기다려야 하는 문제.

그리고 지금 토허제(토지거래허가제)라
급매 외엔 손대기 어렵다는 현실 조언도 많았다.

결론 →
광명 노리면
“포레나 → 재건축 급매 → 나머지 채우기”
이런 구도가 가장 현실적.

영등포는?

상권·교통은 말할 필요 없는 곳.
실거주 만족도도 충분하고
향후 개발 가능성도 여전.

추천 나온 단지는
영등포 삼환
당산 삼성2차

실제로 부동산이 연락처까지 남기며
“삼환 보세요”라고 할 정도.
만약 삼환이 네고 안 되면
당산 삼성2차 급매라도 잡으라는 의견이 나옴.

즉, 서울 쪽으로 진입해서 안정+확장까지 생각하면
영등포권 신축급(또는 준신축급)이 안전한 선택지.

강서 & DMC

강서는 솔직히 교통·상권·가격 밸런스가 나쁘진 않은데,
이번 댓글 흐름에서는 상대적으로 언급이 덜 됐다.

DMC도 거론은 됐지만
추천 강도는 광명·영등포에 비해 낮았고
“그래도 서울 가는 게 맞다”는 쪽은
영등포 중심으로 조언이 나왔다.

현실 조언 – 지금 시장에서의 전략

1. 토허제 영향 → 매물 부족
   지금은 물량이 너무 적다.
   그래서 “좋은 거 뜨면 바로 잡아라”가 답.
   특히 광명 1기 재건축은 평형대 자체가 안 나온다.

2. 조급하지 말기
   출퇴근 편의, 5년 거주, 아이 입학 전 한 번 이사
   이걸 감안하면 “지금 최적의 매물”을 잡는다는 부담은 내려놓는 게 좋다.
   급매 잡는, 시장 지켜보는 자세가 필요.

3. 가능하면 앞으로 서울이 더 낫다
   “그래도 서울 가라”는 의견이 은근 강했음.
   다만 조건 내에서 괜찮은 서울 찾는 게 쉽지 않아서
   실질적으로는 광명 가라는 얘기가 더 많이 나온 듯.

한줄 결론

지금 예산(약 10억)으로
실거주 + 미래가치 + 교통까지 고려하면

1. 광명자이더샵포레나 (즉시 접근 가능한 신축급)
2. 영등포 삼환
3. 당산 삼성2차(급매 노림)

이 세 가지가 가장 현실적인 선택지.

광명 1기 재건축은 너무 좋은데
20평대 매물이 없어서 현실적으로 기다려야 하는 구간.
토허제 풀리기 전엔 급매만 노릴 수 있음.

정리하면서 느낀 점

요즘 진짜 집 한 채 사기 이렇게 힘들다.
눈만 돌리면 1~2억씩 벌써 더 올라가 있고
매물은 더 말라버렸고…
사겠다고 마음먹으니 더 안 보이는 게 현실.

그래도
거주 만족이 우선이라면 광명
서울 본권 유지 생각하면 영등포
이게 방향은 꽤 명확해보인다.

나였다면
일단 포레나 → 안 되면 영등포 삼환
이 조합으로 시장을 지켜볼 것 같다.

정답은 없고
지금은 “조급하지 않게 급매 기다리는 시기”
이게 제일 현명해 보임.