전세 만기 전에 새 세입자 전입신고 해줘도 될까?

전세 만기 전에 새 세입자 전입신고 해줘도 될까?

생각보다 위험할 수 있습니다

3줄 요약

1. 기존 세입자가 보증금을 받기 전에 새 세입자가 전입신고·확정일자를 하면 기존 보증금이 위험해질 수 있다.
2. “전입신고만 하고 권리행사는 나중에” 같은 특약은 효력 불명확, 사실상 위험 회피가 잘 안 된다.
3. 가장 안전한 순서는 기존 세입자 보증금 정산 → 기존 세입자 전출 → 새 세입자 전입신고.

전입신고 먼저 해달라는데

이거 해줘도 되나?
전세 살다 보면 이런 경우 은근히 있다.
특히 학군 수요 많은 곳이면 더 잦고,
아이 전학 때문에 새 세입자가
“계약하면 바로 전입신고 하고 싶어요”
라고 요청하기도 한다.

근데 문제는,
이걸 아무 생각 없이 해줬다가
기존 세입자가 보증금 못 받는
최악의 상황도 될 수 있다는 점.

부동산에서는
“다들 이렇게 해요~ 불이익 없어요”
라고 쉽게 말하지만,
법적으로는 그렇지 않을 수 있다.

그래서 중요한 부분만
차근차근 정리해봤다.

전입신고 + 확정일자 + 실제 거주

이 세 가지가 대항력·우선변제권의 핵심

전세보증금 보호는
전입신고 + 확정일자 + 실제 거주
이 세 가지를 갖춰야 한다.

즉, 새 세입자가
전입신고 + 확정일자를 먼저 받으면
법적으로는 기존 세입자보다
“앞순위”가 될 수 있는 여지가 생긴다.

이러면
집에 문제가 생길 때
기존 세입자 보증금이
뒷순위로 밀릴 위험이 생긴다.
→ 이게 핵심 리스크.

“전입신고만 하고 권리는 나중에”

특약으로 해결 가능?
거의 효과 없음

카페 댓글에
특약 문구를 남기라는 의견이 있었는데,
이게 생각만큼 확실한 보호가 되진 않는다.

왜냐면
권리 우선순위는
“확정일자 + 전입” 시점으로 판단되기 때문.
문서로
“기존 세입자 보증금 반환 후 권리행사”
라고 적어도
우선순위를 뒤집는 법적 힘이
사실상 약하다.

즉,
특약은 그냥 종이에 적은 문장일 뿐,
법원에서 그대로 인정된다는 보장이 없다.
그래서 변호사들도
“이걸로 보호되는 건 기대하지 말라”
고 말하는 분위기다.

한 집에 두 세대 전입신고?

실무상 잘 안 해줌
하지만 되면 진짜 위험

주민센터가
같은 주소로 두 세대 전입신고를
보통 잘 안 받아준다.

근데
만약 가능해져버리면
기존 세입자의 대항력이 불안정해질 수 있다.

특히 기존 세입자가
나가면서 전입을 빼는 상황인데
보증금을 못 돌려받아도
전입이 빠져버리면
법적으로 보호받기 힘들다.

그래서 순서가 매우 중요하다.

가장 안전한 절차

이 순서가 베스트

1. 기존 세입자 보증금 정산
2. 기존 세입자 전출
3. 새 세입자 전입신고 + 확정일자

이 순서를 지켜야
기존 세입자 보증금이
법적으로 완전히 보호된다.

여기서
2→3이 뒤바뀌면
기존 보증금이 위험해질 수 있다.
그래서 무조건
3은 제일 마지막에 해야 한다.

부동산에서

“괜찮아요”라고 해도
내 보증금은 내가 챙겨야

부동산은
“이 동네는 다 이렇게 해요”
“불이익 없어요”
라고 말하지만
막상 사고 나면 책임지는 사람 없다.

보증금 못 받으면
고스란히 손해는 내 몫이다.

나중에 소송해도
시간, 비용 다 내 돈과 내 스트레스.
결국, 예방이 답이다.

결론

절대 만만하게 보면 안 되는 문제

기존 세입자 입장에서
새 세입자의 전입신고를
보증금 정산 전에 허용하는 건
굉장히 위험할 수 있다.

전입신고 + 확정일자를 새 임차인이 먼저 받는다 → 위험
특약으로 해결? → 사실상 의미 거의 없음
주민센터에서 두 세대 인정? → 케이스 별 있지만, 되면 더 위험

가장 안전한 건
보증금 받고
전출하고
그다음 전입.

이 순서를 꼭 지키자.

딱 한 문장으로 정리하면
보증금 받기 전,
새 임차인 전입신고 = 절대 NO

나중에 트러블 나면
집주인도, 부동산도
책임 안 진다.
내 보증금은 내가 지키는 수밖에 없다.