토허제 전셋살이 중 집주인이 매도 선언… 나 계속 살 수 있을까?

토허제 전셋살이 중 집주인이 매도 선언… 나 계속 살 수 있을까?

3줄 요약

1. 전세 계약기간이 남아있다면 최소 그 기간만큼은 확정 거주 가능
2. 갱신권은 행사 가능하지만 ‘실거주 선언’이 들어오면 거절될 수 있음
3. 토허제라도 세입자 있는 상태로 매매 가능하지만, 현실적으로 매수자 찾기 어려워 이사비 협상 여지도 있음



제보자는 현재 토지거래허가구역(이하 토허제)에서 전세로 거주 중이다. 한창 잘 살고 있는데, 갑자기 집주인이 집을 내놨다는 얘기를 들었다. 전세 계약이 아직 1년은 남아 있는 상태라 당황스럽기도 했고, 무엇보다 지금 사는 집이 너무 좋아서 계약갱신청구권(이하 갱신권)을 써서 더 살고 싶은 마음이었다.

그런데 토허제라 실거주만 가능하다고 들은 적이 있어서, “내가 갱신권 쓰면 집 자체가 매매도 안 되는 걸까?”라는 걱정도 들었다. 그래서 관련 내용을 이것저것 정리해봤다.

계약기간이 남아있으면 어쨌든 1년은 확정

일단 지금 전세 계약이 1년 남아 있다면, 최소한 그 기간은 누구도 건드리지 못한다.
집주인이 당장 팔고 싶다고 해서 세입자를 내보낼 수 없고, 매수인이 나타나더라도 기존 임대차 계약을 승계해야 한다.

즉, “일단 1년은 확정 거주”가 가능한 상황.
이 부분은 헷갈릴 여지 없이 명확하다.

갱신권은 원칙적으로 행사 가능

전세 만기 4~2개월 전에 갱신권을 행사하면 2년을 더 살 수 있다.
그런데 여기서 중요한 단서가 하나 있다.
바로 ‘집주인의 실거주 의사’다.

갱신권은 원칙적으로 무조건 보장되는 게 아니라,
집주인이 실거주를 원할 경우에는 거절이 가능하다.

즉,
“집주인이 직접 들어와서 살겠다”
이렇게 말하면 갱신권을 막을 수 있다.

매수인이 실거주 의사를 밝히면?

요즘 논쟁이 많은 부분이 바로 이거다.

세입자가 갱신권을 행사하더라도,
집이 거래되고 매수인이 새로 들어오면서
“내가 실거주하겠다”라고 하면 갱신권을 거절할 수 있느냐의 문제.

실무에서는
“매수인이 실거주를 목적이라고 밝히면 갱신권 거절 가능하다”
라는 해석이 우세한 편이다.
다만 관련 사례가 누적되는 중이라
조금 더 지켜봐야 할 부분도 있다.

결론만 말하면,
갱신권 자체는 행사할 수 있지만
새 집주인이 실거주를 원한다고 하면
그 권리가 막힐 가능성이 있다.

토허제라고 매매가 아예 불가능한 건 아님

토허제는 원칙적으로 실거주를 전제로 하는 매매만 가능하다.
그렇다고 해서 세입자가 살고 있으면 매매가 절대 불가능한 건 아니다.

매수인이
“지금 전세 계약 남았지만, 만기 후 내가 들어가 살겠다”
이렇게 하면 매매가 진행될 수 있다.

즉, 세입자 존재 = 매매 불가
가 아니라
세입자 존재 = 계약 종료 후 실거주 전제하에 매매 가능
이게 맞다.

매도하려는 집주인, 왜 세입자 내보내려 하나?

하지만 현실은 조금 다르다.

실거주를 전제로 매수할 사람을 찾기 어렵기 때문에
집을 팔려고 하는 집주인 입장에서는
세입자가 있는 집보다
빈 집이 훨씬 매매하기 쉬운 게 사실이다.

그래서 세입자에게
“이사비+복비 드릴 테니 나가주세요”
이런 방식으로 협의하자는 경우가 많다.

세입자 입장에서 거절할 수도 있다.
하지만 전세 매물 부족이면 고민될 수밖에 없다.

현실적인 결론

1. 일단 지금 1년은 확정 거주
   집주인이 뭐라 해도 강제 퇴거는 불가

2. 갱신권은 가능
   다만 실거주 선언이 들어오면 막힐 수 있음

3. 매매는 가능하지만 쉽지 않음
   세입자가 있으면 팔기가 어려워
   거의 대부분 이사비 협상이 붙게 된다

4. 세입자 입장에서는
   지금 좋은 조건이면 버티고
   이사비 조건이 나쁘지 않다면 협상도 고려

개인적인 생각

요약하면
“당장 걱정할 일은 아니다. 최소 1년은 확실하게 살 수 있다.”
그 다음은
집주인·매수인의 ‘실거주 선언’ 여부가
향후 2년 더 살 수 있느냐를 결정할 것이다.

만약 지금 집이 정말 좋고
다른 전세 매물이 없어서 더 살고 싶다면
계약 만기 전까지 차분히 상황을 지켜보고
매수인이 어떤 태도를 보이느냐에 따라
갱신권을 행사할지, 이사비를 받고 나갈지를 판단하면 될 듯하다.

정녕 집이 너무 좋다면
어느 정도 이사비 요구를 거절하고 버티는 것도 현실적인 선택이다.
어쨌든 지금은 세입자 갑 시대가 맞다.

정보 필요하신 분들께 도움이 되었으면 좋겠다.