은마아파트 이주 시작되면 대치동 전세 시장, 어떻게 변할까?

은마아파트 이주 시작되면 대치동 전세 시장, 어떻게 변할까?

핵심요약

대치동 은마아파트가 이주를 시작하면 4천 세대 이상의 대규모 전세 수요가 한꺼번에 발생한다. 학군을 이유로 거주하던 수요층이 인근에 머물 가능성이 크기 때문에 대치동과 개포, 도곡 일대 전세 시장은 단기적으로 공급 부족과 가격 상승 압력을 받을 수밖에 없다. 다만 은마 전세와 인근 신축·준신축 전세는 수요층이 달라 모든 단지가 동일한 영향을 받지는 않는다. 결국 이주 시점이 언제인가가 가장 큰 변수이며, 다른 대단지들과 이주 시기가 겹친다면 혼란은 더욱 커질 수 있다.

서울 강남 대치동 은마아파트는 그 이름만으로도 상징성이 크다. 1970년대 준공 이후 학군과 입지 덕분에 늘 부동산 이슈의 중심에 있었고, 재건축 논의만 20년 넘게 이어져 왔다. 최근 들어 사업이 본격화된다는 소식이 나오면서 시장의 관심은 단연 ‘이주 시점’과 그 파급력에 쏠려 있다.

은마는 약 4,400세대 규모의 초대형 단지다. 단순히 가구 수로만 따져도 수천 세대가 한꺼번에 이주해야 한다. 1세대당 평균 3명만 잡아도 1만 명이 넘는 인구가 이동하는 셈인데, 그중 상당수가 자녀 교육을 이유로 대치동을 선택한 만큼 학군을 벗어나지 않으려는 수요가 대부분일 것이다. 이들이 한꺼번에 대체 주거지를 찾는다면 전세 시장에 미치는 충격은 불가피하다.

특히 대치동과 개포, 도곡 일대 소형 구축 아파트와 빌라촌은 직접적인 수혜가 예상된다. 은마 전세가 수준에서 대체할 수 있는 곳이 많지 않기 때문이다. 대치삼성, 래미안대치팰리스, 동부센트레빌 같은 신축급 단지는 전세가 자체가 높아 은마 전세 세입자들이 바로 옮기기는 쉽지 않다. 반면 대치미도, 쌍용2차, 개포 소형 구축 단지 등은 상대적으로 접근 가능한 대안으로 꼽힌다. 이주 발표만으로도 이런 단지들의 전세 매물은 빠르게 소진될 가능성이 높다.

전세가 상승은 매매 시장에도 파급력을 미친다. 전세 가격이 치솟아 매매가와 격차가 줄어들면, 일부 세입자는 전세 대신 매수를 택한다. 과거 반포 재건축 이주 과정에서도 전세가와 매매가가 동반 상승했던 사례가 있다. 따라서 은마발 전세 불안이 매매 상승으로 이어질 가능성도 충분하다.

그렇다고 모든 단지가 동일한 영향을 받는 것은 아니다. 은마 전세 수요층과 신축 고가 전세 수요층은 성격이 다르다. 은마에 거주하는 세입자 중에는 이미 자기 집을 보유하고 있으면서 학군 때문에 은마 전세를 택한 경우도 많다. 이런 경우라면 이주 시 더 높은 전세를 감내하고라도 학군지에 머물 가능성이 크다. 하지만 자금 여력이 부족한 세입자라면 개포·도곡 일대 소형 구축이나 빌라로 이동할 수밖에 없다. 즉, 수요층별로 갈라지는 양상이 나타날 것이다.

무엇보다 중요한 건 이주 시점이다. 업계에서는 빠르면 2030년대 초반, 늦으면 후반으로 전망한다. 관리처분인가, 이주계획 승인 등 행정 절차가 남아 있어 정확한 시기를 예단하기는 어렵다. 이주가 늦춰지면 기대감만 반영된 채 시장이 요동칠 수 있고, 실제 이주가 시작되면 그때부터는 현실적인 전세난으로 직결된다.

또 하나 변수는 다른 대단지와의 이주 시기 겹침이다. 만약 개포 우성쌍용이나 개포 5\~7차, 대치 현대 리모델링과 은마 이주가 동시에 진행된다면 그 파급력은 훨씬 커질 수밖에 없다. 전세 매물은 줄고 수요는 폭발하는 구조가 되니, 학군지 전세 대란이 현실화될 수 있다.

결국 은마아파트 이주는 단순히 한 단지의 문제가 아니라 강남 학군지 전세 시장 전체에 연쇄적인 영향을 미칠 이벤트다. 이주가 본격화되기 전부터 인근 전세가 오를 가능성이 크고, 실제 이주가 시작되면 대치·개포·도곡은 물론 인근 빌라촌까지 전세가가 동반 상승할 확률이 높다. 반대로 전세와 매매의 괴리가 줄어들며 매매 전환 수요도 나타날 수 있다.

정리하면, 은마 이주는 규모 자체가 워낙 크기 때문에 전세 시장에 파급력이 클 수밖에 없다. 다만 언제, 어떤 단지와 겹쳐 진행되느냐에 따라 그 강도와 범위는 달라질 것이다. 지금 단계에서 확실히 말할 수 있는 건, 은마가 움직이면 대치동과 그 주변 전세 시장은 흔들릴 수밖에 없다는 점이다.