수도권과 지방, 부동산 매매가를 움직이는 힘은 무엇일까

수도권과 지방, 부동산 매매가를 움직이는 힘은 무엇일까

핵심요약

수도권과 지방은 매매가를 움직이는 핵심 요인이 뚜렷하게 다르다. 수도권은 금리와 주택담보대출 같은 유동성 요인에 민감하게 반응하고, 지방은 전세가와 입주 물량 등 공급 요인에 더 크게 흔들린다. 국토연구원의 분석 결과에 따르면, 수도권은 대출과 금리 변화가 매매가에 직접적인 영향을 주지만, 지방은 전세가와 공급이 매매가에 훨씬 큰 상관성을 가진다. 앞으로 수도권은 대출 규제와 유동성 관리로 안정세를 보일 가능성이 높고, 지방은 공급 부족과 전세가 상승이 매매가를 끌어올릴 여지가 있다. 다만 지방이 본격적으로 투자 수요를 흡수하려면 다주택자 규제 완화 같은 정책 변화가 필요하다.

최근 국토연구원 보고서에서 발표된 분석 결과를 보면, 수도권과 지방의 주택 매매가를 움직이는 요인이 뚜렷하게 다르다는 사실이 눈에 띈다. 흔히 부동산 시장을 하나의 흐름으로 묶어 이야기하지만, 실제 데이터는 지역별로 민감하게 반응하는 요인이 다르다는 걸 보여준다.

첫 번째로 전세가의 영향이다. 전세가가 1% 오르면 수도권 매매가는 0.58%, 지방은 0.68% 오르는 결과가 나왔다. 수도권보다 지방이 매매가와 전세가가 같은 방향으로 움직이는 빈도가 높다는 점도 흥미롭다. 서울과 인천은 132개월 중 각각 100개월, 96개월만 일치했지만, 대구는 126개월, 부산은 121개월, 광주는 119개월, 울산과 대전도 100개월 이상 일치했다. 이는 지방은 전세가 움직임이 매매가와 직결될 가능성이 크다는 의미다. 결국 공급 변화가 전세가에 반영되고, 이것이 매매가를 움직이는 구조가 지방 시장에서는 더 뚜렷하게 나타난다고 볼 수 있다.

두 번째는 금리다. 수도권은 금리에 민감하다. 금리가 오르면 매매가가 하락하는 경향이 강하게 나타난다. 분석 결과 수도권은 -0.11, 지방은 -0.02로 나왔다. 수도권은 투자 수요가 많고 대출 의존도가 크다 보니 금리 변화가 바로 매매가에 반영되는 것이다. 반면 지방은 실수요 중심이 강하고, 투자 성격이 덜하다 보니 금리 영향이 거의 미미하다.

세 번째는 주택담보대출이다. 수도권은 대출에 강하게 반응한다. 계수 값이 +0.65로 나타나 금리 인하로 대출이 늘면 곧바로 매매가 상승으로 이어진다는 얘기다. 지방은 -0.03으로 사실상 상관성이 없다고 볼 수 있다. 이 차이는 시장 구조에서 비롯된다. 수도권은 대출을 활용한 투자 수요가 많지만, 지방은 대출이 늘어나더라도 매매가를 끌어올릴 만큼의 유동성 흡수력이 없다는 의미다.

네 번째는 입주 물량이다. 준공 물량이 늘어나면 매매가가 하락하는데, 수도권은 -0.01, 지방은 -0.02로 나타났다. 단순히 수치만 보면 작아 보이지만, 지방이 수도권보다 두 배 가까이 영향을 받는다는 점이 중요하다. 수도권은 공급 물량이 늘어나도 워낙 흡수할 수요가 많아 충격이 완화되지만, 지방은 공급이 매매가를 직접적으로 흔드는 요인으로 작용한다.

이 네 가지 요인을 종합해 보면, 수도권은 유동성에 민감하고, 지방은 공급에 민감하다는 결론이 나온다. 수도권은 금리, 대출 규제가 매매가의 흐름을 좌우한다. 반대로 지방은 전세가와 입주 물량이 매매가를 결정한다. 결국 같은 부동산 시장이라도 성격이 전혀 다르다는 이야기다.

이런 분석 결과를 향후 전망에 대입해 보면, 몇 가지 시사점이 있다. 첫째, 민주당 정부는 전통적으로 확장적 재정 정책을 선호하는데, 이는 유동성이 확대될 가능성을 내포한다. 하지만 유동성이 부동산으로 흘러들어가는 것을 막기 위해 대출 규제를 강화하고 있다는 점을 고려하면, 수도권은 유동성 확대에도 불구하고 오히려 안정화될 가능성이 있다. 둘째, 글로벌 인플레이션과 공사비 상승으로 공급이 크게 줄어드는 상황이다. 공급 감소가 수도권보다는 지방에 더 큰 영향을 미치기 때문에, 지방 시장은 오히려 상승 압력을 받을 수 있다.

다만 여기에는 전제가 있다. 지방으로 투자 수요가 이동하려면 다주택자 규제 완화가 필수적이다. 현재 규제 환경에서는 수도권 투자 수요가 지방으로 쉽게 옮겨가기는 어렵다. 결국 정치적 판단과 정책 변화가 지방 시장의 추가 상승 여부를 결정하는 변수가 될 것이다.

정리하자면, 수도권은 금리와 대출 같은 유동성 변수, 지방은 전세가와 공급이라는 물량 변수에 따라 시장이 움직인다. 이 차이를 이해해야 지역별 부동산 시장을 올바르게 전망할 수 있다. 앞으로 정책과 공급 환경이 어떻게 변화하느냐에 따라 수도권과 지방의 매매가는 다른 길을 걸을 수밖에 없다.