2025년 8월 서울 아파트 시장 정리 – 상급지 매물 증가와 여전히 낮은 전세가율

2025년 8월 서울 아파트 시장 정리 – 상급지 매물 증가와 여전히 낮은 전세가율

핵심요약

2025년 8월 서울 아파트 시장은 매매 지수 상승률이 둔화되고 거래량도 줄었지만, 상급지에서는 매물이 늘어나며 차익 실현 움직임이 나타났다. 전세 시장은 매물 부족이 심화되면서 전세가 상승 압력이 커지고 있고, 전세가율은 역대 최저 수준 근처까지 내려온 상황이다. 결국 중장기적으로 전세가율 반등과 입주 물량 부족이 맞물리면서 다시 매매 시장을 자극할 가능성이 크다.

올해 8월 서울 아파트 시장은 여러 지표에서 변곡점을 드러냈다. 먼저 KB 부동산 기준 매매 지수 증감률은 +0.60%를 기록했다. 6월 1.43%, 7월 1.28%에서 점차 둔화된 흐름인데, 이는 6.27 대출 규제 영향이 반영된 결과로 해석된다. KB 지수는 실제 시장보다 1~2개월 후행하는 경향이 있어 시차를 고려할 필요가 있다.

거래량을 보면 시장 분위기를 좀 더 직접적으로 확인할 수 있다. 3월 토지거래허가제 확대 직후 거래가 1만 건대에서 5천 건대로 반 토막 났다가, 6월에는 1만 2천 건을 넘기며 2020년 이후 최대치를 기록했다. 그러나 7월 들어서는 4천 건대로 급감했다. 다만 토지거래허가구역 특성상 구청 허가 절차가 걸려 실제 계약과 신고가 시차를 두고 반영되기 때문에 7월 수치만으로 시장을 단정하기는 어렵다. 8월 들어 신고된 거래량 감소폭은 강남, 송파, 서초, 양천, 영등포 순으로 컸고, 성북, 중구, 용산, 금천, 강동은 상대적으로 감소폭이 작았다. 특히 용산은 허가구역임에도 거래 감소가 덜한 모습이 눈에 띈다.

금리 상황도 시장에 영향을 주고 있다. 주택담보대출 금리는 2024년 말 4.30%를 정점으로 점차 내려와 올해 5월 3.87%까지 떨어졌지만, 다시 7월에는 3.96%로 소폭 반등했다. 가산금리 역시 높은 수준을 유지하면서 대출 환경이 빡빡해진 점이 부담이다. 하반기 내내 대출 총량 규제가 이어지기 때문에 금리가 뚜렷하게 떨어질 가능성은 낮고, 따라서 상반기 같은 매매 급등세를 다시 기대하기는 힘들어 보인다.

매매 매물 흐름을 보면 2월까지 9만 건대까지 늘었던 매물이 7월에는 7만 5천 건까지 줄었는데, 8월에는 다시 7만 7천 건으로 소폭 반등했다. 특히 강남, 송파, 광진, 서초 등 상급지에서 매물이 늘어나며 차익 실현 움직임이 관측된다. 반대로 전세 매물은 심각한 수준이다. 2024년 11월 3만 3천 건에서 줄곧 감소해 올해 8월에는 2만 3천 건까지 떨어졌다. 반포 메이플자이, 휘경 자이디센시아 등 신축 입주가 있었음에도 줄어드는 추세가 이어지고 있다. 수도권 전체 입주 물량도 2026년부터 크게 줄 예정이어서 전세가 상승 압력은 더 거세질 수밖에 없다.

가격 구간별 흐름을 보더라도 양극화가 뚜렷하다. 상위 20% 아파트는 이미 30억을 넘어 8월에는 32.6억까지 치솟았다. 상위 40% 구간도 15.4억을 기록하며 전고점을 돌파했다. 모든 분위가 상승 중이지만 급지가 높을수록 상승률이 큰 전형적인 강남발 상승 구조다. 전고점 대비 회복률을 보면 5분위가 128%, 4분위 105%, 3분위 95%, 2분위 88%, 1분위 85%로, 온기가 서서히 아래로 내려오고 있음을 알 수 있다.

전세가율은 또 다른 문제다. 2016년 75%를 정점으로 꾸준히 하락하다가 2020년 53% 수준까지 떨어졌고, 임대차3법 이후 잠시 반등했지만 다시 하락세로 전환됐다. 올해 8월 전세가율은 52.4%로 역대 최저 수준에 근접해 있다. 매매가가 전세보다 더 빠르게 오르면서 생긴 현상이다. 하지만 전세 매물 부족으로 인해 전세가가 오르면 전세가율은 반등할 수밖에 없고, 이는 매매가에도 다시 불을 붙이는 요인이 될 가능성이 크다.

종합해보면 8월 서울 아파트 시장은 규제와 금리 부담으로 매매 상승세가 다소 주춤했지만, 전세 시장 불안과 입주 물량 부족이 맞물려 하방 압력은 크지 않다. 상급지에서는 매물이 늘어나 단기적으로는 숨 고르기에 들어갔지만, 전세가율 반등이 본격화되면 다시 매매 시장이 자극을 받을 가능성이 높다. 결국 2026년 이후 공급 절벽이 다가오면 시장은 다시 큰 파동을 겪을 수밖에 없다는 점에서, 현재의 흐름은 일시적 조정 국면으로 보는 것이 타당해 보인다.

지금은 규제와 금리, 전세 매물 부족이라는 세 가지 축이 동시에 시장을 흔드는 시기다. 매수자 입장에서는 섣부른 낙관이나 비관보다는, 지역별 전세가율과 매물 추이를 면밀히 지켜보는 것이 가장 합리적인 접근일 것이다.