서울 집값, 붕괴냐 상승이냐 – 도쿄와 비교한 현실적 전망

서울 집값, 붕괴냐 상승이냐 – 도쿄와 비교한 현실적 전망

핵심요약

서울 집값을 두고 붕괴론과 상승론이 팽팽히 맞서고 있다. 일부는 일본보다 더 끔찍한 상황이 올 것이라 주장하는 반면, 다른 이들은 도쿄 사례를 들어 서울 핵심지는 오를 수밖에 없다고 말한다. 정치적·사회적 변수, 통일 가능성, 공급 부족, 자산 이동 논리까지 다양한 관점이 섞여 있어 논쟁은 더 복잡하다. 결국 부동산 시장은 단순히 오를지 내릴지를 예측하기보다는 지역·입지별 차별화, 구조적 배경, 정책 변화를 종합적으로 보는 시각이 필요하다.

최근 부동산 커뮤니티에서는 “서울 집값이 이미 붕괴를 시작했다”는 극단적인 하락론부터 “서울 요지는 도쿄처럼 계속 오른다”는 상승론까지 다양한 주장이 쏟아지고 있다. 댓글 흐름만 봐도 집값에 대한 전망이 얼마나 갈리는지 그대로 드러난다.

먼저 하락론자들의 시각을 살펴보면, 일본 버블 붕괴를 언급하며 “서울은 일본보다 더 끔찍한 상황을 맞게 될 것”이라는 주장이 나온다. 금리, 경기 침체, 인구 감소 같은 장기적 리스크가 쌓여 있는 만큼 언젠가는 집값 붕괴가 불가피하다는 것이다. “집값은 언젠가 무너질 수밖에 없고, 문제는 언제 탈출하느냐의 싸움”이라는 표현이 대표적이다.

반면 상승론자들의 논리는 정반대다. “도쿄 집값은 장난 아니고 최상급지는 2000억\~9000억까지도 거래된다”는 현실을 예로 들면서, 서울 핵심지도 결국 비슷한 흐름을 보일 수밖에 없다는 입장이다. 도쿄에서도 지방은 침체됐지만 상급지는 여전히 상승세라는 점을 강조하며, 서울 역시 강남·용산 같은 요지는 꾸준히 오를 것이라는 논리다. 심지어 “서울 변두리는 빠질 수 있어도 수도권 역세권 도시는 오른다”는 식으로 지역별 차별화를 분명히 하는 의견도 있었다.

이 과정에서 정치적·사회적 요인을 끌어오는 목소리도 나왔다. “나라가 공산주의를 채택할 날이 다가온다”는 극단적인 비관론이나, “북한과 통일이 되거나 교류가 활발해지면 서울 전체가 오를 것”이라는 장기 시나리오까지 뒤섞여 있다. 경제 논리뿐 아니라 정치·외교적 변수까지 시장 전망에 영향을 미치는 셈이다.

투자 측면에서 접근하는 사람들도 있었다. “만약 집값이 폭락한다면 국내 다른 자산은 더 크게 하락할 거다. 그렇다면 금이나 달러에 몰빵해야 하는데, 그게 실제로 가능한 사람은 많지 않다”는 현실적인 지적이 있었다. 즉 부동산만 무너지는 것이 아니라 한국 전체 자산 시장이 충격을 받을 수 있다는 우려다. 또 “2011년 박근혜 정부 당시 커버드본드 이후 외화가 전세 시장에 몰려 있어서 집값은 쉽게 안 떨어진다”는 구조적 이유를 드는 주장도 있었다. 이처럼 단순한 수급 논리 외에도 금융 시스템과 국제 자금 흐름까지 고려해야 한다는 시각이다.

하지만 논리적인 토론만 있었던 것은 아니다. “중국 AI다”, “극좌님 생각이 많으시네”, “ㅋㅋㅋㅋ” 같은 조롱과 비꼼도 많았다. 결국 부동산 문제는 단순한 경제 이슈를 넘어 정치적 성향, 이념, 개인의 이해관계가 강하게 얽히는 주제라서 감정적인 대립이 쉽게 일어난다.

종합해보면, 서울 집값을 둘러싼 논쟁은 단순히 오를지 내릴지 예측하는 차원을 넘어섰다. 핵심지는 도쿄처럼 초고가 시장으로 굳어질 수 있고, 변두리나 지방은 인구 감소와 경기 침체로 약세를 보일 가능성이 높다. 공급 부족, 임대차 시장의 불안정, 정치적 리스크, 국제 자금 흐름 같은 변수가 복합적으로 얽히면서 누구도 단정할 수 없는 상황이다.

결국 부동산을 바라볼 때는 전체 시장을 하나의 흐름으로 보는 대신, 입지·수요·공급·정책을 나눠서 분석하는 게 필요하다. 서울 핵심지는 강력한 수요가 뒷받침되기에 쉽게 무너지지 않겠지만, 모든 지역이 같은 흐름을 보장받는 것은 아니다. 일본의 사례가 말해주듯, 부동산은 지역과 등급별로 철저하게 양극화될 수 있다.

서울 집값의 미래는 붕괴냐, 상승이냐의 이분법이 아니다. 결국 어디에 투자했느냐, 어떤 시기에 접근했느냐, 그리고 정책과 국제 환경이 어떻게 변하느냐에 따라 결과는 달라질 수 있다. 시장은 단순한 논쟁보다 훨씬 복잡하게 움직인다.