도곡·방배 소규모 아파트 실거주 vs 마포·과천·분당 갭투자, 어디가 더 나을까

도곡·방배 소규모 아파트 실거주 vs 마포·과천·분당 갭투자, 어디가 더 나을까

핵심요약

내 집 마련을 앞두고 강남권 소규모 아파트 실거주와 비강남 대장 아파트 갭투자 사이에서 갈등하는 사람들이 많다. 방배 현대홈타운과 도곡 경남은 학군과 입지에서 강점을 갖지만 환금성에 대한 우려가 크다. 반면 마포, 과천, 분당 같은 대장 아파트는 안정적인 환금성과 장기적 성장성이 기대된다. 아이 교육을 우선시한다면 강남권 소규모 단지가, 투자성과 환금성을 우선시한다면 과천·분당 대장이 더 합리적이라는 평가가 많다.

최근 전세 만기를 맞아 첫 내 집 마련을 고민하는 사람들이 늘고 있다. 대출 규제가 강화된 상황에서 선택지는 한정적이고, 자녀 교육과 생활 편의, 투자성까지 모두 고려해야 하니 갈등이 깊어질 수밖에 없다. 대표적으로 도곡·방배 소규모 아파트 실거주와 마포·과천·분당 대장 아파트 갭투자가 자주 비교된다.

먼저 방배 현대홈타운1차는 25평형으로 방 2개 구조다. 세대수는 600세대 이상이라 ‘나홀로 아파트’라 부르기엔 애매하고, 이수역 초역세권에 위치해 교통 여건은 우수하다. 무엇보다 서문여중고와 맞닿아 있어 여아 학군 측면에서 장점이 크다. 최근 방배동 전역에서 재건축과 종상향 개발이 활발하게 진행되고 있어 향후 가치 상승 여력도 충분하다는 평가다. 다만 방 개수가 적어 4인 가족이 살기에는 아쉬움이 있고, 입지가 강남 중심지와는 거리가 있다는 점이 단점으로 꼽힌다.

도곡1동 경남은 24평형에 방 3개가 있어 실거주로는 방배보다 나은 조건이다. 대치동 학원가 접근성이 좋아 교육 환경도 매력적이다. 하지만 세대수가 적어 거래 절벽이나 하락장에서 환금성이 떨어질 수 있다는 우려가 크다. 실제로 강남 내에서도 대장 단지가 아닌 소규모 아파트들은 상승기가 아니면 거래가 더딘 경우가 많다는 지적이 나온다. 그럼에도 불구하고 대치동 생활권을 누릴 수 있다는 점에서 실거주 만족도는 높은 편이다.

한편 마포, 과천, 분당 같은 대장 아파트에 갭투자하는 방법도 거론된다. 이들 지역은 토지거래허가제 규제로 강남3구를 대신할 수요가 몰리고 있고, 거래량과 환금성에서 확실히 우위에 있다. 특히 과천은 신축 입주가 이어지고 있고 학군·학원가도 급성장 중이다. 문원중은 일반중 중 전국 최상위권 진학률을 기록하며 학군 경쟁력이 높아지고 있다. 분당은 GTX, 월판선, 8호선 연장 등 교통 호재가 집중돼 장기적으로 강남을 능가할 수 있다는 전망도 나온다. 실제로 판교와 서현 일대는 이미 국평이 20억을 훌쩍 넘기며 강남 주요 단지와 어깨를 나란히 하고 있다.

댓글 의견을 종합하면 방향은 크게 두 가지로 나뉜다. 아이 학군과 실거주 편의를 중시한다면 방배 현대홈타운이나 도곡 경남 같은 강남권 소규모 단지가 낫다. 강남·서초 지역은 학군 인프라와 학원가가 탄탄해 갈아타기 전략을 짜기에도 유리하다. 반면 자산 안정성과 투자 효율을 중시한다면 과천이나 분당 같은 대장 아파트 갭투자가 더 낫다는 평가가 많다. 장기 보유 시 신축 대단지로 변모하며 강남과의 가격 격차를 좁히거나 추월할 가능성이 크기 때문이다.

결국 선택의 기준은 본인이 무엇을 우선시하느냐에 달려 있다. 아이 교육과 생활권 안정성을 중시한다면 방배·도곡으로, 환금성과 장기적 투자 가치를 중시한다면 과천·분당으로 무게가 실린다. 중요한 것은 어느 쪽을 선택하든 철저히 생활 패턴과 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정해야 한다는 점이다. 지금의 선택이 10년 뒤 가계의 자산 구조와 자녀 교육 환경을 크게 좌우할 수 있기 때문이다.