광진구 vs 양천구, 현재와 미래 어디가 더 나을까

광진구 vs 양천구, 현재와 미래 어디가 더 나을까

핵심요약

서울 부동산 시장에서 양천구와 광진구는 종종 비교 대상이 된다. 양천구는 목동 신시가지라는 압도적 대단지를 바탕으로 현재 가치가 높고, 학군 프리미엄까지 갖춘 대표적 주거지다. 반면 광진구는 한강변 입지와 강남·성수권과의 연계성, 그리고 재개발·정비사업 기대감으로 미래 가치에서 주목받고 있다. 현재는 목동 중심의 양천구가 1티어로 평가받지만, 중장기적으로는 광진구가 더 주목받을 가능성도 크다.

서울 아파트 시장을 이야기할 때 빠지지 않는 비교가 바로 양천구와 광진구다. 얼핏 보면 전혀 다른 생활권에 속한 두 지역이지만, 최근 들어서는 비슷한 급지 평가를 받으면서 많은 사람들이 고민하게 만든다. 두 곳 모두 교육 여건이 좋고, 주거 환경이 안정적이며, 생활 인프라도 갖춘 지역이라는 공통점을 지닌다. 그렇다면 어디가 더 낫다고 할 수 있을까?

먼저 양천구의 가장 큰 무기는 단연 목동 신시가지다. 무려 2만5천 세대가 넘는 대규모 단지가 자리하고 있고, 재건축이 진행된다면 5만 세대에 달하는 신도시급 주거지가 될 전망이다. 대지지분이 크다는 점도 가격 방어력에 중요한 요소로 작용한다. 현재 시세만 봐도 목동 일부 단지는 평당 1억을 돌파했으며, 이미 서울 서부권을 대표하는 상급지로 자리매김한 상태다. 무엇보다 목동 학군은 여전히 넘사벽이라는 평가를 받는다. 학령인구가 줄어든다고 해도 일정 수준 이상의 학군 프리미엄은 향후에도 유지될 가능성이 크다. 교통 측면에서도 5호선을 통해 여의도와 광화문 접근성이 좋고, 김포공항과 가까워 출장이나 해외 이동이 잦은 사람들에게 매력적이다.

다만 목동에도 약점은 있다. 김포공항으로 인한 고도제한이 대표적이다. 재건축 사업성을 떨어뜨릴 수 있는 변수이고, 공사비 상승, 각종 규제와 안전 문제 등으로 사업 진행 속도에 불확실성이 크다. 이주 문제도 워낙 세대 수가 많아 쉽지 않다. 목동 이외의 양천구 지역, 예를 들어 신월동 같은 경우는 상급지로 평가받기 어려워 구 전체의 위상을 끌어올리기는 한계가 있다는 지적도 있다.

광진구는 양천구와 성격이 사뭇 다르다. 광장동, 구의동, 자양동을 중심으로 한 한강변 벨트가 지역 가치를 끌어올리고 있다. 남향 한강 조망이 가능한 단지들이 있고, 한강공원과 맞닿아 생활환경이 쾌적하다. 또 성수·잠실·청담·삼성 등 서울 핵심 업무·상권 지역과 연계되어 있다는 점이 큰 장점이다. 실제로 강남 출퇴근 수요자들에게 광진구는 상당히 매력적인 입지로 평가받는다.

여기에 재개발·정비사업 기대감이 더해지고 있다. 자양동과 구의동, 광장동 일대는 앞으로 정비사업이 활발히 진행될 가능성이 크고, 동서울터미널 현대화 같은 교통·상업 인프라 개선도 예정되어 있다. 교육 측면에서도 광진구는 서울대 입학생 배출 상위권에 속할 정도로 수준이 낮지 않다. 다만 구 전체로 보면 중곡동이나 화양동 등 일부 지역은 상대적으로 약세라 구 단위 평균 이미지는 목동만큼의 균질함을 보이진 못한다.

결국 현재와 미래를 나눠서 생각할 필요가 있다. 현재의 가치는 명확히 목동 중심의 양천구가 앞선다. 시세, 학군, 대규모 단지의 안정성 측면에서 광진구가 따라잡기 어렵다. 하지만 미래 가치 측면에서는 이야기가 달라진다. 한강변 입지, 강남권 접근성, 정비사업 효과까지 고려한다면 광진구가 목동 이상의 성장성을 보여줄 수도 있다. 특히 학령인구 감소로 학군 프리미엄이 약화된다면, 한강벨트라는 입지 프리미엄이 더 큰 힘을 발휘할 가능성이 높다.

한마디로 요약하면 이렇다. “지금 당장은 양천, 특히 목동이 확실히 1티어지만, 10년 뒤를 내다본다면 광진의 잠재력도 무시할 수 없다.” 부동산은 생물이라는 말처럼, 시간이 지남에 따라 급지와 선호도가 변한다. 양천구와 광진구의 비교도 현재와 미래라는 두 개의 시계로 동시에 봐야 답이 나온다.