분당에서 가장 저평가된 아파트는 어디일까?

분당에서 가장 저평가된 아파트는 어디일까?

핵심내용

분당은 이미 입지가 검증된 지역이라 ‘로또급 저평가’는 없다는 시각이 많다. 다만 상대적으로 보자면 최근 몇 년간 시세가 덜 오른 이매동이 가장 저평가됐다는 의견이 많고, GTX 개통과 고도제한 완화로 향후 재평가 가능성이 크다는 분석이 나온다. 오리, 미금, 야탑, 정자동 일부 단지도 후보로 언급되지만, 결국 분당의 기준점은 서수정 대장단지라는 보수적인 의견도 뚜렷하다.

분당 아파트 시장은 워낙 성숙도가 높은 곳이라, 사실 크게 저평가라고 부를만한 단지를 찾는 건 쉽지 않다. 이미 교통, 학군, 상권, 자연환경이 고르게 잘 갖춰진 도시이기 때문에 가격이 싸면 그만한 이유가 있고, 비싸면 또 비싼 이유가 분명하기 때문이다. 그래서 커뮤니티 글들을 보면 “저평가 아파트는 없다”는 이야기가 먼저 나오기도 한다. 그럼에도 불구하고 상대적으로 덜 오른 지역, 앞으로 호재가 더 반영될 수 있는 지역을 꼽으라면 이야기가 달라진다.

가장 많이 언급된 곳은 단연 이매동이다. 2020~2021년만 해도 이매동은 서수정 못지않은 상승세를 보여줬다. 아름·선경 같은 단지들이 국평 기준 15억, 16억을 최초로 돌파하면서 신고가를 이끌기도 했다. 하지만 이후 재건축 바람이 불고 고도제한 문제가 부각되면서 주춤했고, 선도지구 선정에서도 밀리면서 상승장에서 다소 뒤쳐진 모습이었다. 이 과정에서 시장에서 상대적으로 소외된 셈이다.

하지만 최근 기류가 바뀌었다. 고도제한 완화 소식이 전해졌고, GTX-A 노선 개통이 다가오고 있다. 2026년 서울역, 2028년 삼성역 개통이라는 초대형 호재가 아직 가격에 온전히 반영되지 않은 상황이다. 여기에 성남역 복합환승센터까지 예정되어 있어 교통 편의성은 분당 전체에서 손꼽힐 정도로 좋아질 가능성이 크다. 이매동 입지를 세세하게 뜯어보면, 광역버스 접근성, 공항버스 노선, 판교와 탄천 생활권까지 맞물려 생각보다 생활 편의성이 높다는 점도 장점이다. 그래서 커뮤니티에서는 “현재 가장 저평가된 곳은 이매동”이라는 공감대가 꽤 강하게 형성되어 있다.

물론 반론도 있다. GTX 성남역 부지가 좁아 실제로 플랫폼이나 시설이 얼마나 실현 가능할지 의문이라는 지적, 이매역 상권이 빈약하고 유동인구가 적다는 점, 학군이 서수정보다 떨어진다는 점 등이 거론된다. 그래서 이매가 저평가라기보다 지금 가격도 이미 충분히 반영된 제값이라는 주장도 적지 않다. 실제로 분당에서 가장 강력한 학군과 상권, 브랜드 파워를 가진 곳은 여전히 서수정이고, 이 대장단지들을 기준점으로 잡으면 이매는 결국 2선, 3선이라는 지적이다.

이매 외에도 후보로 언급되는 지역은 몇 군데 있다. 오리는 상대적으로 덜 오른 느낌이 있다는 의견이 있고, 미금은 신분당선과 수인분당선을 동시에 누리는 더블역세권이라 향후 가치가 더 주목된다고 한다. 야탑은 역세권 입지와 개발 기대감이 거론되며, 정자동 한솔5단지는 2021년 고점 대비 아직 10% 낮은 수준인데다 곧 이주를 앞두고 있어 안전마진이 남아 있다는 분석도 나온다. 또 한솔주공처럼 리모델링 추진 단지의 일부 평형대가 저평가라는 시각도 있다.

결국 투자자들의 공통된 결론은 이렇다. 분당에서는 ‘대장’은 언제나 서수정이고, 투자라면 그 기준점을 벗어나면 안 된다는 것. 다만 여력이 부족하거나, 장기적인 호재를 노린다면 이매동이나 일부 리모델링 단지를 고려할 수 있다는 정도다. 그래서 분당에서 저평가를 찾는다는 건 사실 ‘절대 저평가’를 뜻하는 게 아니라 ‘대비 저평가’라고 이해하는 게 맞을 것 같다.

정리하자면, 지금 시점에서 커뮤니티 내 의견을 종합해보면 “분당에서 가장 저평가된 곳은 이매동”이라는 쪽에 무게가 실린다. 다만 오리, 미금, 야탑, 정자동 일부 단지도 저평가 후보로 거론되며, 결국 투자 판단은 본인이 어떤 기준을 중시하느냐에 달려 있다. 확실한 건 분당은 이미 성숙한 시장이기 때문에 단순히 싸다고 들어가면 안 되고, 미래 호재와 입지를 냉정하게 비교해봐야 한다는 점이다.