공공임대 전환보증금, 대출이 나을까 자기자금이 나을까

공공임대 전환보증금, 대출이 나을까 자기자금이 나을까

핵심요약

공공임대 10년형 당첨자들이 가장 많이 고민하는 부분 중 하나가 전환보증금을 어떻게 낼 것인지다. 은행 대출을 받아서 낼지, 아니면 있는 자금을 투입할지 선택해야 하는데, 단순히 금리 차이만 따지면 자기 자금을 쓰는 게 유리하다. 그러나 전환보증금은 월세 절감 효과가 있어 상황에 따라 대출을 활용하는 것이 더 나은 경우도 생긴다. 투자 목적이나 자금 여유 여부에 따라 전략이 달라지며, 댓글 반응을 종합하면 투자 계획이 없다면 자기 돈으로 최대 보증금을 넣는 쪽이 합리적이라는 의견이 많았다.

공공임대 10년형에 당첨된 뒤 계약금까지 낸 사람들은 곧 전환보증금 문제를 맞닥뜨리게 된다. 전환보증금은 일정 금액을 더 납부하면 월세를 줄일 수 있는 구조다. 예를 들어 보증금을 많이 넣을수록 매달 나가는 월세가 줄어드는 방식인데, 이 과정에서 많은 사람들이 고민하는 것이 바로 대출을 받아서 보증금을 채울지, 아니면 자기 자금을 투입할지다.

이번 사례에서도 마찬가지였다. 필요한 금액은 약 1억 5천만 원. 예금 금리가 2.8%이고, 대출 금리는 3.0% 수준이었다. 단순히 숫자만 놓고 보면 대출을 받아 보증금을 넣는 것보다, 예금에서 빼서 보증금을 넣는 게 손해가 덜하다. 하지만 짝꿍의 의견은 달랐다. 공공임대에서 3%대 대출을 받을 수 있는 기회 자체가 흔치 않으니, 전략적으로 대출을 받아두는 게 좋지 않겠냐는 주장이었다.

이에 대해 커뮤니티의 반응은 크게 두 갈래였다. 첫째, 여유 자금이 있고 투자 계획이 없다면 대출을 받을 이유가 없다는 의견이다. 예금 금리보다 대출 금리가 높은 상황에서 단순 계산하면 자기 돈을 넣는 편이 낫다. 둘째, 대출 상환 능력이 충분하다면 대출을 받아 보증금을 최대한 채우는 것도 방법이라는 의견이었다. 이 경우 월세 절감 효과와 대출 이자를 비교해 손익분기점을 따져볼 필요가 있다.

특히 눈에 띄는 댓글은 “투자할 게 아니면 대출은 손해”라는 지적이었다. 예를 들어 기본 보증금으로 월세를 30만 원 내는 상황과, 전환보증금을 최대로 넣어 월세를 15만 원 줄이고 대신 대출 이자를 15만 원 내는 상황을 비교하면, 결과적으로 비용 총액이 같아진다는 것이다. 이 논리라면 대출을 받아봤자 결국 이득은 없는 셈이다. 반대로 “은행 이자보다 월세 감면 효과가 더 크다”며 실제로 보증금을 최대치로 넣었다는 사람도 있었다. 이 경우는 지역별 조건이나 구체적 금액 구조에 따라 결과가 달라질 수 있다.

정리하자면, 이 문제의 핵심은 단순히 대출 금리와 예금 금리의 차이만이 아니다. 전환보증금이 가져오는 월세 절감 효과를 정확히 계산해봐야 하고, 그와 동시에 본인의 투자 계획과 여유 자금 상황을 고려해야 한다. 만약 안정적으로 자금이 묶이는 것을 감수할 수 있다면 자기 돈을 넣는 편이 맞고, 반대로 자금을 유동적으로 운용하거나 투자 기회를 잡고 싶다면 대출을 받아두는 것도 전략이 된다.

결국 선택은 개인의 재무 상황과 성향에 달려 있다. 커뮤니티 반응을 종합하면, 특별한 투자 목적이 없다면 자기 돈으로 보증금을 최대로 넣는 쪽이 더 합리적이라는 쪽에 무게가 실린다. 그러나 금융 환경이 계속 변하는 만큼, 본인 상황에 맞는 정확한 시뮬레이션을 해보는 것이 가장 안전한 답이라고 할 수 있다.