국민임대 임대료와 보증금, 재계약마다 왜 오를까?

국민임대 임대료와 보증금, 재계약마다 왜 오를까?

핵심요약

국민임대주택은 서민 주거 안정을 위해 공급되는 공공임대주택이지만, 임대료와 보증금은 매번 재계약 시 오를 수 있다. 법적으로는 연 5% 이내 상한이 정해져 있어 무분별하게 인상되지는 않지만, 물가와 운영 비용을 반영하다 보니 장기 거주 시 체감 부담이 생긴다. 코로나 시기처럼 특별히 동결된 경우도 있었지만, 현재는 정상적으로 인상이 이뤄지고 있다. 일반 전월세 대비 안정성이 있다는 장점은 있으나, 재계약 때마다 오르는 구조라는 점은 입주민 입장에서는 아쉬울 수 있다.

국민임대주택은 상대적으로 저렴한 보증금과 임대료로 입주할 수 있어 서민들의 주거 안전망 역할을 한다. 하지만 실제 거주자들 사이에서는 재계약 시 임대료와 보증금이 계속 오르는 문제에 대한 불만이 꾸준히 나온다. 최근 사례를 보면, 2021년에 입주한 한 세대가 2023년 재계약 시 보증금과 임대료가 5% 올랐고, 이번 2025년 재계약 때도 동일하게 5%가 인상되었다고 한다. 이러다 보니 “재계약 할 때마다 매번 5%씩 오르는 건가?”라는 의문이 생기는 것이다.

실제로 법적으로 국민임대 임대료는 연 5% 이내에서만 올릴 수 있도록 제한되어 있다. 무제한으로 올리는 것은 불가능하고, 상한이 정해져 있어 그 범위 안에서만 인상이 이뤄진다. 문제는 이 상한선이 현실에서는 거의 매번 적용된다는 점이다. 물가상승과 관리 비용이 반영되기 때문에 대부분의 재계약에서 5% 가까운 인상이 반복된다. 입주민 입장에서는 부담이 쌓이는 구조가 된다.

다른 입주민들의 반응을 보면 “계속 오를 수밖에 없다”는 의견이 많다. 코로나 시기에는 정부 차원에서 임대료 동결을 한 적이 있었지만, 지금은 그런 특수한 상황이 끝났으니 다시 정상적으로 인상되는 것이다. 또 어떤 사람은 “국민임대뿐 아니라 일반 전월세도 다 오른다”고 말한다. 전월세 시장에서는 집주인 마음대로 큰 폭의 인상을 요구하거나 갱신 거절을 당하는 경우도 있는데, 국민임대는 그래도 5% 이내로 제한되어 있다는 점에서 안정성이 있다는 것이다.

물가와 운영 비용이 계속 오르는 상황에서, 공공임대라고 해서 영구적으로 가격을 묶어두기는 현실적으로 어렵다. 결국 주택 공급 주체인 LH나 SH도 비용을 반영할 수밖에 없고, 그 결과가 재계약 시점의 임대료와 보증금 인상이다. 입주민 입장에서는 매번 인상 고지를 받을 때마다 부담이 되지만, 한편으로는 상한선 덕분에 예측 가능하다는 점에서 일반 민간 임대보다 마음이 편할 수 있다는 반응도 나온다.

다만 장기 거주자들은 체감 부담이 점점 커질 수밖에 없다. 예를 들어 보증금 3천만 원, 임대료 30만 원에서 시작했다가, 5%씩 꾸준히 오른다고 가정하면 몇 차례 재계약 후에는 보증금과 임대료 모두 상당히 불어날 수 있다. 이 때문에 “최대한 보증금을 높이고 월세 부담을 줄이는 것이 낫다”는 의견이나, “임대료를 계속 낼 바엔 차라리 일반 전세를 고민해볼 만하다”는 현실적인 조언도 들린다.

결국 국민임대의 임대료·보증금은 재계약 때마다 오르는 구조라고 보는 게 맞다. 단, 법으로 5% 상한이 정해져 있어 무분별한 인상은 막혀 있다는 점을 알아둘 필요가 있다. 물가가 안정되면 동결되거나 아주 낮게 인상되는 경우도 있지만, 현재처럼 생활물가가 계속 오르는 상황에서는 매번 인상되는 흐름이 이어질 가능성이 크다.

정리하면, 국민임대는 서민 주거 안전망이라는 본래 취지 덕분에 일반 민간 임대시장보다 훨씬 안정적인 건 사실이다. 하지만 매번 재계약 시 오르는 구조라 장기 거주 시 부담이 커질 수 있다는 점은 감안해야 한다. 입주민 입장에서는 상한선 덕분에 예측 가능성을 얻는 대신, 물가상승과 함께하는 꾸준한 인상이라는 숙제를 떠안고 사는 셈이다.