분당 한솔5단지, 안전마진 얼마나 남았을까

분당 한솔5단지, 안전마진 얼마나 남았을까

핵심요약

분당 한솔5단지는 최근 행정소송 최종 승소로 리모델링 추진이 정상화되면서 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 주변 대장 단지인 상록우성과 리모델링 성공 사례인 느티마을을 비교했을 때 아직 가격이 눌려 있어 안전마진이 충분하다는 분석이 나온다. 현재 호가와 신축 시 예상가를 따져보면 최소 2\~3억 이상의 상승 여력이 있다는 주장도 있다. 다만 분담금 부담, 학군 우려, 리모델링 진행 속도 등은 여전히 변수로 남아 있어 신중한 접근이 필요하다.

최근 분당 부동산 커뮤니티에서 가장 뜨거운 화두 중 하나가 바로 한솔5단지다. 그동안 수년간 법적 소송에 발목이 잡혀 사업 진척이 지연되었지만, 최근 최종 승소 소식이 전해지면서 분위기가 크게 달라졌다. 리모델링이 본격적으로 추진될 수 있는 길이 열리자 시장에서는 ‘안전마진’이 얼마나 확보되는지에 대한 논의가 활발히 오가고 있다.

먼저 주변 시세를 살펴보면 상록우성의 경우 26평은 2022년 최고가 15.5억에서 2025년 18억으로 올랐고, 31평은 21년 16.9억에서 현재 20.75억까지 상승했다. 전고점 대비 각각 116%, 122%의 상승률이다. 느티마을 역시 리모델링을 거치면서 전용 84㎡ 기준 20억에 거래가 성사되었고, 여기에 분담금이 추가로 더해졌다. 이처럼 분당 주요 단지들은 이미 전고점을 뛰어넘어 상승세를 이어가고 있다.

반면 한솔5단지는 아직 전고점 대비 90%에도 못 미치는 가격대에 머물러 있다. 19평은 21년 최고가 10.38억에서 현재 9억대, 22평은 전고점 10억에서 현재 11\~12억 수준, 30평은 최고가 13억에서 현재 13억 수준이다. 상대적으로 저평가된 위치라는 평가가 나오는 이유다.

작성자들은 신축 이후의 가치를 비교하며 안전마진을 강조한다. 예를 들어 19평이 리모델링을 통해 방 3개, 화장실 2개 구조의 25평 신축으로 변한다면, 인근 상록우성 18억에 2억을 더 얹은 20억 수준에서도 충분히 매매가 가능하다는 주장이다. 현재 매매가 9억에 분담금을 합해 20억이 되더라도 미래 시세가 20억을 넘을 수 있으니 안전마진이 확실하다는 계산이다. 30평대도 현재 13억에 분담금을 더하면 17억 안팎이지만, 입주시점에는 25억 이상이 무난하다는 기대치가 나온다.

커뮤니티 내에서도 의견이 갈렸다. 긍정적인 쪽에서는 “불확실성이 해소되었으니 이제 날아갈 일만 남았다”, “분당 내 입지와 상품성을 고려하면 상록우성 못지않게 갈 것”이라는 낙관론이 주류였다. 특히 9월 19일 예정된 이주 총회를 기점으로 가격이 한 단계 더 오를 것이라는 전망이 이어졌다. 반대로 신중론도 있었다. “결국 입지에 따라 가격이 정해지는 것이고, 한솔5는 한솔6과 어깨를 나란히 하는 정도가 정상화일 뿐”이라는 지적도 나왔다. 또한 느티마을 사례를 들어 리모델링 호재가 단독으로 가격을 끌어올리지 못했다는 분석도 있었다.

분담금 규모 역시 중요한 변수다. 집마다 다르지만 대체로 3\~4억 선으로 예상되며, 매수자가 이를 부담해야 한다. 따라서 단순히 거래 가격만 보고 판단하기보다 총 투자금액을 고려해야 한다는 지적이 나온다. 학군 문제도 빠지지 않았다. 임대단지가 포함된 학군이라는 점 때문에 우려를 표시하는 의견이 있었으나, 신축 이후 입주민 구성이 바뀌면 자연스럽게 학군도 개선될 것이라는 반박도 제기됐다.

결국 한솔5단지는 “오랜 소송으로 잃어버린 시간을 이제야 되찾는 단지”라는 평가가 많았다. 가격은 여전히 눌려 있고, 사업은 본격 궤도에 올라섰으며, 주변 대장 단지와 비교해도 상승 여력이 충분하다는 것이 주류 시각이다. 다만 분담금, 학군, 사업 진행 속도 같은 리스크를 감안해 접근해야 한다는 점도 분명히 짚였다.

요약하자면 지금의 한솔5단지는 투자자 입장에서는 안전마진이 뚜렷하게 보이는 매력적인 단지다. 하지만 동시에 시장이란 언제나 변수와 불확실성을 내포하고 있음을 기억해야 한다. 한솔5가 앞으로 분당의 또 다른 대장 단지로 자리 잡을지, 아니면 기대만큼의 성과를 내지 못할지는 결국 사업 진행과 시장 분위기에 달려 있다.