전세보증보험, 꼭 들어야 하는 이유와 현실적인 고민

전세보증보험, 꼭 들어야 하는 이유와 현실적인 고민

핵심요약

요즘 전세시장에서 보증보험은 선택이 아닌 필수로 자리 잡고 있다. 특히 오피스텔처럼 세입자 수급이 원활하지 않은 시장에서는 보증금 반환 리스크가 크다. 근저당이 없어도 집주인의 재정 상황은 언제든 바뀔 수 있고, 매매가와 전세가 차이가 적으면 깡통전세 위험도 존재한다. 결국 보증보험은 세입자가 자기 돈을 지킬 수 있는 최소한의 안전장치다.

최근 한 카페 글에서 흥미로운 사례가 올라왔다. 분양가는 6억이었던 오피스텔이 현재는 4.5억에서 5억 사이에 실거래도 없는 마피 상태로 떨어졌다. 이곳에 전세 3억으로 계약한 세입자가 보증보험을 들어야 할지 고민을 토로했다. 근저당은 전혀 없는 상태였고, 중개인은 굳이 하지 않아도 된다고 말했지만 글쓴이는 불안했던 것이다.

이 사연에 달린 댓글들을 살펴보면 시장의 분위기와 사람들의 인식이 잘 드러난다. 첫 번째로 나온 의견은 “요즘 전세보증보험 안 하고 계약하는 사람은 거의 없다”였다. 실제로 최근 전세 사고가 늘어나면서, 세입자들은 보증보험 없이는 계약 자체를 하지 않겠다는 입장까지 보인다.

또 다른 댓글은 전세 3억이라는 금액 구조를 지적했다. 전세금이 적지 않은데다 계약이 끝나는 시점에 후속 세입자가 들어와야 반환이 가능한 구조라면 위험하다는 것이다. 특히 오피스텔은 아파트에 비해 세입자를 구하기가 훨씬 어렵다. 매물이 많고, 수요가 제한적이기 때문에 공실 기간이 길어질 가능성이 높다. 이런 상황을 방지하기 위해서라도 보증보험이 필요하다는 설명이었다.

보증보험이라고 해서 다 똑같은 것은 아니다. 보증을 제공하는 기관이 다르고, 임차인 보호를 중점으로 하는지, 아니면 임대인을 위한 보증인지도 다르다. 따라서 단순히 ‘보증보험에 가입했다’는 사실만으로 안심할 수 없고, 반드시 어느 기관을 통한 보증인지, 보장 범위가 어디까지인지 확인할 필요가 있다.

“사람들이 괜히 피로 쓰여진 안전수칙이라고 말하겠냐”라는 의견도 있었다. 전세사기 피해자들의 사례가 워낙 많아, 지금은 보증보험 가입이 하나의 기본 수칙처럼 자리 잡았다. 특히 오피스텔처럼 전세금과 매매가가 큰 차이가 없는 경우는 더 위험하다. 매매가가 4.5억인데 전세금이 3억이라면 집값이 조금만 더 떨어져도 깡통전세가 된다. 이 경우 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려줄 여력이 없는 상황이 쉽게 발생할 수 있다.

게다가 지금은 근저당이 없다고 해도 앞으로 생기지 말라는 법은 없다. 집주인의 생활 패턴이나 사업 상황에 따라 새로 빚을 지는 경우가 언제든 발생할 수 있다. 그렇다면 전세금 반환 리스크는 더욱 커질 수밖에 없다. 이런 현실을 잘 아는 세입자들은 “내 돈은 내가 지킨다”는 생각으로 무조건 보증보험에 가입한다고 말한다. 실제로 댓글 중에는 세 번의 전세 계약을 모두 보증보험에 가입했다는 경험담도 있었다. 집주인이 굳이 필요 없다고 해도 사람 일은 모르는 법이고, 안전장치는 많을수록 낫다는 것이다.

물론 한 댓글에서는 “보증금 3억 못 돌려받아도 괜찮으면 굳이 안 해도 된다”라는 다소 냉소적인 의견도 있었다. 하지만 현실적으로 자기 돈을 잃고 싶어 하는 사람은 없다. 오히려 이 말은 보증보험의 필요성을 역설적으로 강조한다고 볼 수 있다.

결국 전세보증보험의 핵심은 ‘혹시 모를 상황에 대비하는 최소한의 장치’라는 데 있다. 보험료가 아깝다고 느낄 수도 있고, 당장은 집주인의 재정 상태가 건전해 보일 수도 있다. 하지만 세입자 입장에서는 수억 원의 자산을 걸고 도박을 하는 셈이다. 특히 거래가 끊기고 매매가가 하락한 오피스텔이라면 더욱 그렇다.

따라서 이 사례에서 얻을 수 있는 교훈은 명확하다. 전세 계약을 할 때는 중개인의 말만 믿고 안심할 게 아니라, 보증보험 가입 여부를 최우선으로 고려해야 한다. 보험료는 결국 안전에 대한 투자이고, 내 돈을 지키기 위한 방패다. 전세 시장의 불확실성이 커진 지금, 보증보험은 선택이 아니라 필수라는 사실을 잊지 말아야 한다.