보유세 1000만원 넘어도 강남3구 30억 집 맞나?

보유세 1000만원 넘어도 강남3구 30억 집 맞나?

3줄 요약

강남3구 고가주택의 핵심 리스크는 보유세보다 정책 변화다
세금은 고정비, 입지는 자산의 방향성을 좌우한다
30억 이상 선택은 수익보다 생존 가능성을 기준으로 판단해야 한다

보유세 1000만원의 의미

보유세가 연 1000만원을 넘는다는 것은 단순히 세금 부담이 늘어난다는 의미가 아니다. 해당 자산이 시장에서 고가주택군에 진입했다는 신호다. 공시가격 상승, 종부세 적용, 재산세 누진 구조가 동시에 작동한다. 문제는 금액 자체보다 지속성이다. 한 번 올라간 보유세는 정책 변화가 없으면 쉽게 내려가지 않는다. 장기 보유를 전제로 하면 매년 반복되는 고정비로 봐야 한다.

강남3구 프리미엄의 본질

강남3구의 가치는 단기 시세차익보다 교체 불가능성에 있다. 학군, 업무 접근성, 인프라, 브랜드가 결합된 입지는 시간이 지나도 대체가 어렵다. 가격이 조정될 수는 있어도 수요 자체가 사라지지 않는다. 고가주택이 되는 순간부터 실거주와 자산보존의 성격이 강해진다. 이 구간에서는 몇 억의 등락보다 입지 유지가 더 중요해진다.

15억에서 22억 구간의 매력

15억에서 22억대 주택은 여전히 수요층이 넓다. 대출 활용이 가능하고 보유세 부담도 상대적으로 낮다. 거래 회전율이 높아 시장 흐름을 타기 쉽다. 실거주와 투자 중간 지점에 위치해 있어 유연성이 크다. 다만 이 구간은 공급과 정책 영향을 동시에 받는다. 입지 격차가 벌어질 경우 상승 탄력이 둔해질 가능성도 존재한다.

30억 이상 선택의 기준

30억 이상 주택은 돈이 되면 간다가 아니라 버틸 수 있느냐로 판단해야 한다. 보유세 인상, 장기보유특별공제 축소, 향후 양도세나 상속세 변화 가능성까지 고려해야 한다. 임대 전환으로 세금을 감당할 수 있는 구조인지, 현금흐름에 무리가 없는지가 핵심이다. 이 구간은 투자 판단이 아니라 자산 포지션 선택에 가깝다.

정책 리스크와 실제 대응

세금은 개인이 통제할 수 없다. 같은 단지에서 한 건의 거래만으로도 세금 기준은 바뀐다. 그래서 고가주택 보유자는 세금 자체보다 정책 방향성을 봐야 한다. 과거 사례를 보면 세금 부담을 이유로 성급히 매도한 경우가 오히려 손실로 이어진 경우도 많다. 다만 모든 상황이 반복되지는 않는다. 자신의 소득 구조와 보유 기간을 기준으로 판단해야 한다.

결론

강남3구 30억 이상 주택은 수익형 자산이 아니다. 안정형 자산에 가깝다. 보유세 1000만원은 비용이지만, 입지를 잃는 비용은 더 클 수 있다. 반대로 자금 여력이 부족하다면 20억 전후의 유동성 높은 자산이 더 합리적일 수 있다.  중요한 것은 가격이 아니라 본인이 감당 가능한 구조인지다.