토허제(토지거래허가제) 때문에 세안고 매매가 막힌 임대인의 현실과 대처법

토허제(토지거래허가제) 때문에 세안고 매매가 막힌 임대인의 현실과 대처법

3줄요약

1. 토허제 지역은 실거주 목적 거래만 허가 가능성이 있고, 임차인이 있으면 세안고 매매가 사실상 막힌다.
2. 토허제 시행 전 체결된 월세 계약(59타입, 보증금 5천/월세 200대)은 그대로 유효하며 강제 퇴거는 불가하다.
3. 결국 선택지는 만기 후 매도, 잔금일 구조 설계, 이주 보상 협상 3가지뿐이다.

■ 토허제란 무엇이며 왜 세안고 매매가 막히는가

토지거래허가제는 특정 지역의 토지·주택 거래를 실수요 중심으로 제한하기 위해 도입된 규제다. 가장 큰 모순은 ‘실거주 목적 매수만 허가 가능’하다는 원칙이다. 하지만 세입자가 거주 중인 집은 매수자가 바로 실거주할 수 없기 때문에, 투자 목적의 세안고 매매 구조 자체가 성립하지 않는다. 그래서 거래 허가 단계에서 막힘이 발생한다. 제도 취지는 투기 차단이지만, 임대인에게는 유동성 봉쇄로 체감된다.

■ 토허제 시행 전 체결된 임대차 계약의 법적 지위

이미 9월에 체결한 월세 계약이라면 토허제 시행 전 계약이므로 임차인의 거주 권리는 그대로 보호된다. 해당 계약은 주택임대차보호법 틀 안에서 유효하고, 토허제를 이유로 임대인이 일방 해지하거나 강제 퇴거를 요구할 수 없다. 59타입에 보증금 5천, 임차료 200대 조건은 수도권 임차인에게도 안정적 선택지라 임차인이 굳이 나갈 이유가 없다면 협상 자체가 난항을 겪는다.

■ 실제 이주 협의에서 논의되는 비용 수준과 임대인 심리 한계

임대차3법 이전 시기에는 1,000만~2,000만 원 수준 보상이 협의로 통하던 때가 있었다. 당시에는 토허제도 아니었고 임차인 보호 장치도 약했다. 그러나 지금은 다르다. 임차인은 ‘안 나가도 되는 권리’를 알고 있다. 그래서 BAT MAN 댓글처럼 복비 200 + 이사비 200 = 400만 원에 추가 보상 1,000만 원 이상, 즉 1,400만 원 전후를 제안해야 설득 가능성이 있다는 의견이 나온다. 하지만 보상 비용이 1,000만 원을 넘기 시작하면 임대인이 집을 매도해 사업 자금을 융통하려는 실익이 빠르게 줄어든다. ‘줘도 아깝고 안 주자니 거래가 막힌’ 감정의 함정이 생긴다. 이 지점에서 멘탈 관리가 핵심이 된다.

■ 토허제 지역에서 임대인이 선택할 수 있는 현실적 옵션 3가지

1. 매도 시점을 임대차 만기 이후로 미루기: 법 충돌이 없고 가장 확실한 해법이다.
2. 매수자와 잔금일 구조 설계: 세입자 만기 이후 잔금 지급으로 거래 구조를 설계하는 방식이다. 허가 리스크는 남지만 실무에서 쓰이는 조정안이다.
3. 이주 보상 협상: 강제력은 0%, 100% 협상이다. 비용 대비 실익 계산이 중요하다.

■ 토허제 단지 매도 시 반드시 점검해야 할 체크리스트

매수인의 실거주 가능 시점과 허가 신청 타이밍
계약서 특약에 만기 후 입주, 잔금일 조정, 허가 불발 대비 조항 명시
보상 비용 포함 순실익 계산
거래 지연 가능성 인정과 리스크 관리 준비

■ 결론: 토허제 지역 임대인은 강제가 아니라 구조 설계와 협상 능력만 있다

토허제는 임대차 해지의 근거가 아니다. 거래 허가 단계의 규제다. 임대인이 임차인을 내보낼 ‘권리’가 아니라, 내보낼 ‘협상 카드’만 있다는 사실을 받아들이는 순간, 선택지가 명확해진다. 지금 같은 규제 환경에서는 전체 시장 흐름보다 개별 거래 구조 설계 능력이 더 중요하다.


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