26년 초, 신혼부부 내집마련—산본·평촌 6~7억대 실거주+투자 밸런스

26년 초, 신혼부부 내집마련—산본·평촌 6~7억대 실거주+투자 밸런스

3줄 요약

1. 총자산 4.88억: 전세보증금 1.1억 + 예적금 1.2억 + 국내주식 2.75억 + 해외주식 2억.
2. 26년 초 6~7억대 매수 vs 28년 9월까지 산본 전세 유지 후 자산 더 모으기 사이에서 고민.
3. 결론은 대출 감당 가능한 7억 전후 단지 중, 1기신도시 정비 잠재+학군+인프라가 핵심 기준.

■ 26년 매수 타이밍 판단

지금 시장 분위기는 거래 절벽, 금리 부담, 정책 변수로 매수자들이 전부 관망 중이다. 댓글에서도 의견이 크게 세 갈래다. “지금이 타이밍이다. 집부터 사라”, “주식 다 팔고 영끌해서 급지 올려라”, “영끌하면 현금흐름이 못 버틴다. 12억은 돼야 안전 급지” 같은 말들이다. 공통적으로 보이는 핵심은 하나다. 아파트 전체가 같이 오르고 같이 떨어지는 시대는 끝났다. 단지별 선별 상승이 기본이다. 그래서 타이밍을 예측하는 것보다, 내가 실제로 버틸 수 있는 구조인가가 더 중요하다. 지금 자산 구성과 소득 기준을 보면 7억 전후 물건은 충분히 진입 가능한 체급이다. 반면 8~9억 영끌은 월 700 소득 구조에서 현금흐름 압박이 너무 크다. 즉, 무리해서 급지 높이기보다 7억 전후 상위 체급 단지를 선별해서 잡는 게 현실적이다.

■ 주식 유지 vs 매도 전략

주식은 유동성, 복리, 확장성에서 장점이 크다. 하지만 부동산 상승 구간에선 대출을 끼고 진입한 부동산의 자산증식 속도가 주식 복리보다 체감 레버리지 효율이 훨씬 크다. 반대로 하락 구간에선 대출이 멘탈을 턴다. 그래서 주식 매도 여부 판단은 “어디가 오를까”가 아니라 “내가 2~3년 현금흐름으로 버티면서, 정비 사이클 모멘텀을 잡을 수 있는 현금 포지션인가”로 봐야 한다. 26년 초 잔금 대응과 전입을 고려하면 국내·해외 주식의 일부 현금화는 기회를 잡기 위한 실질 레버리지 설계 측면에서 합리적이다. 다만 전부 청산할 필요는 없다. 7억 전후 단지를 감당 가능한 대출 구조로 설계하려면 주식 일부 매도 → 잔금 유동성 확보 → 남은 포지션은 장기 유지, 이 구조가 가장 안정적이다.

■ 산본 vs 평촌 단지 체급 비교

산본의 e편한세상 센트럴파크는 1,500세대에 가까운 대단지 체급, 상권 밀착, 역 접근성 장점으로 실거주 만족도가 높다. 다만, 신축 효과가 약해진 뒤엔 정비 잠재력 유무가 체급 유지의 핵심이다. 댓글에서 언급된 산본 9-2 선도지구는 1기신도시 정비 사이클에서 구역 지정 속도가 빠른 편으로 재건축 모멘텀 베팅 관점에서 유효한 선택지다. 학군으로는 궁내초·중 접근 장점이 있고, 안산 출퇴근도 비교적 현실적이다.

평촌의 초원마을은 1기신도시 대표 학원가 접근성, 생활 인프라 밀도, 교통망 확장 기대감(GTX, 트램, 도시철도 연장 등 지역 전체 인프라 언급이 꾸준히 나오는 체급)에서 실거주+투자 균형이 가장 좋다. 특히 아내와 아이 중심 생활권 관점에서 댓글에서도 임장 후기 기준 선호도가 높다. 현금흐름 설계 관점에서도 7억 전후에서 가장 합리적인 체급이다.

■ 대출 감당 설계 기준
신생아 특례대출은 이미 기준 초과 시 일반 주담대로 대체 가능하다고 판단했다. 중요한 건 상품 이름이 아니라, 실제 잔금일과 전입, 혼인신고 타이밍을 현금흐름에 맞춰 설계하는 것이다. 월 700 소득 구조에선 무리한 영끌보다, 7억 전후 상위 체급+정비 잠재 단지로 포지션 잡고 2~3년 모멘텀을 확인하면서 갈아타기 옵션을 열어두는 전략이 가장 안전하다. 상승 구간에서 체급을 확장할지, 리모델링·재건축 속도를 확인할지 선택권을 내가 갖는것이다.

결론

실거주 밀도 1순위는 평촌, 정비 속도 베팅 대안은 산본 9-2 선도지구. 예산 6~7억대에선 평촌 초원마을을 1순위로 두고, 주식은 일부만 현금화해서 잔금 유동성과 전입 대응 구조를 확보하는 게 가장 합리적이다.


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