토허제·등기이전, 중개사 책임과 법무사 비용 완벽 정리

토허제·등기이전, 중개사 책임과 법무사 비용 완벽 정리

3줄요약

토지거래허가제는 매수인 신청이 원칙. 중개사 책임은 계약 체결까지. 토허와 등기 법무사 선임은 강제 아니며, 비용은 10~30만원 선이 일반적.

■ 토지거래허가제(토허제) 핵심 개념

토허제는 규제지역에서 토지·아파트 거래 시 지자체 허가를 받아야 계약 효력이 완전히 발생하는 제도. 허가 전 계약은 조건부 상태이고, 허가 후에야 소유권 이전 등기 진행이 가능하다.
가장 중요한 포인트는 토허 신청 주체 = 매수인 본인이라는 점. 공인중개사가 대신 신청해줄 의무는 없다.
중개사가 서류를 챙겨주거나 접수를 도와주는 건 친절 서비스 영역이지 법적 책임이 아니다.

■ 등기이전과 법무사 선임의 자유

등기이전은 소유권을 공적으로 확정하는 절차. 토허를 도와준 법무사와 등기 법무사를 동일하게 써야 할 의무는 없다.
토허만 전문으로 처리하는 법무사도 많고, 등기는 법무통 같은 플랫폼에서 견적 비교 후 다른 법무사로 진행해도 전혀 문제 없다.
중개사가 특정 법무사 선임에 감정적으로 반응하거나 화를 내는 건 과한 대응이다. 선택권은 매수인에게 있다.

■ 공인중개사의 책임 범위 정리

중개사 책임은 계약이 체결된 순간부터 발생한다. 즉, 토허 접수·허가 취득 단계는 계약 체결 이전 단계이므로 중개사의 법적 의무가 아니다.
토허를 맡긴 법무사에게 등기까지 맡겨야 공정하다는 말은 현장 사례와 맞지 않는다. 토허 비용을 냈다면 그 업무만 정산하면 충분하다.

■ 토허제 법무사 비용 적정선

매수인이 직접 셀프로 신청해도 반나절이면 처리 가능한 난도다.
법무사 의뢰 시 비용은

저렴: 10만원대
평균: 15~20만원(매도·매수 반씩 부담하는 사례 흔함)
비싼 경우: 30만원까지 존재
  토허만 처리한 법무사에게는 토허 업무 수수료만 지불하면 되고, 등기이전은 다른 곳에서 견적 비교 후 진행해도 된다. 강제 아니다.

■ 실거주·투자 관점에서의 멘탈 관리

토허제 지역이라고 시장 전체가 한 방향으로 움직이지 않는다. 대출, 학군, 인프라 집적도에 따라 양극화가 심하다.
토허 자체는 겁낼 필요 없지만, 신청 타이밍과 서류 정확성, 소통 전략이 더 중요하다.
중개사와 감정 싸움이 붙을 때는 토허 선임 강제였으면 애초에 다른 곳에 맡긴다

■ 결론

토허 신청은 매수인 직접이 원칙. 토허와 등기 법무사 선임은 강제 아님. 토허 비용만 정산하면 충분하다. 등기는 다른 곳에 맡겨도 법적 문제 없다.

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