잔금 전 집 비워달라며 일정 미루는 매수인, 어떻게 대응할까

잔금 전 집 비워달라며 일정 미루는 매수인, 어떻게 대응할까

3줄 요약

1. 잔금일은 계약의 핵심이다. 일방 통보로 미룰 수 없고, 매도인 동의 없으면 원계약이 우선이다.
2. 잔금 전 인도(열쇠·점유·짐 반출 허용)는 최악의 선택이다. 분쟁과 추가비용, 명도 지연 위험이 급증한다.
3. 일정 연장을 도와줄 수는 있으나, 확정기한·상향된 지연이자·강한 담보·서면합의 4종 세트를 갖추지 못하면 원계약 고수가 가장 안전하다.

상황 정리: 매수인의 ‘일방 통보’는 계약상 효력이 약하다

사례의 핵심은 이렇다. 매매금액 8억, 계약금 10%(8천만), 1차 중도금 30%(2.4억) 납부 완료, 계약서상 잔금일 11월 28일. 그런데 매수인이 “11/28 잔금 불가, 12/20에 1.4억 추가 지급(중도 2차) 후 집 비워달라, 최종 잔금은 1/6 ‘지급 예정’, 지연에 대해 연 5% 이자 지급 제안”이라고 문자를 보냈다.
계약 실무에서 잔금일은 본질적 기한에 가깝다. 당사자가 합의해 바꾸지 않는 한, 문자를 통한 일방적인 통보로는 효력이 약하다. 즉, 매도인이 동의하지 않으면 원계약(11/28 잔금, 잔금 전 인도 불가)이 우선한다.

가장 위험한 선택: 잔금 전에 집을 비워주는 것

잔금 전 명도·열쇠 인도는 매수인의 점유가 발생하는 시점이 된다. “인테리어 들어가야 한다” “치수만 재겠다”로 시작해도 자재 반입, 상주 인력 발생, 원상복구 다툼 등 변수가 많다. 더 큰 문제는 매수인 자금 사정이 더 꼬이거나 분쟁이 생겼을 때 명도가 지연될 수 있다는 점이다. 계약서가 아무리 명확해도, 점유가 이미 발생하면 해결에 드는 시간·비용이 기하급수적으로 커진다. 실무에서는 “잔금 전 인도 절대 금지”가 불문율이다.

원칙안: 원계약 고수 시나리오

가장 안전한 기본안은 단순하다. 중개사를 통해 “계약서대로 11/28 잔금, 잔금 전 인도 불가”를 공식 전달한다. 만약 매수인이 이행하지 않으면, 내용증명으로 최고(상당한 추가기한 부여) 후 미이행 시 해제 및 손해배상 절차로 간다. 이 방식의 장점은 리스크 최소화다. 단점은 매수인의 자금 문제로 협상전이 길어질 수 있다는 점뿐이다.

협상안: 일정 연장을 도와줄 때 붙여야 할 4가지 장치

매수인과의 관계, 시장 상황 등을 고려해 일정 연장을 수용한다면 반드시 다음 네 가지를 동시에 확보한다.

1. 확정기한: “1월 6일 지급 예정” 같은 표현은 금지. “1월 6일 15:00 이전 잔금 전액 지급”처럼 확정 기한과 시간까지 박아야 한다.
2. 지연손해배상률 상향: 약정이율이 없으면 법정지연이율 또는 시장 상단을 기준으로 재협상한다. 매수인 제안 연 5%는 통상 낮은 편이다. 최초 잔금일 다음날부터 실제 잔금일까지 일할 계산해 받는다.
3. 강한 담보: 추가 중도금 선지급(예: 1.4억 + α)과 함께, 법무사 예치/에스크로, 보증보험 증권, 공증(강제집행 인낙) 중 최소 1~2개를 병행한다. 미이행 시 선지급분의 위약성 귀속을 명확히 적는다.
4. 비용 보전: 최초 잔금일~실제 잔금일까지의 단기임대료 상당액(가장 유사한 인근 시세 기준), 관리비·공과금 부담 주체, 하자·원상복구 책임, 공사·출입 통제 기준을 서면으로 확정한다.

‘출입 허용’이 꼭 필요하다면 최소한의 안전장치

원칙은 “잔금 전에 점유·열쇠·짐 반입 불가”다. 그래도 치수 측정 등 최소 출입을 허용해야 한다면 다음을 합의서에 넣는다.
– 매도인 입회 하 시간제 출입, 열쇠는 매도인 보관, 복제 금지
– 자재 반입·상주·거주 전면 금지, 작업 중 손괴·오염의 원상복구 의무
– 출입 허용이 점유권 또는 임차권 발생으로 간주되지 않는다는 조항
이 또한 위험이 남는다. 가능하면 허용하지 않는 것이 최선이다.

실무에서 바로 쓰는 전달 문구(중개사 공유용)

“계약서상 잔금일은 11월 28일로 확정되어 있으며, 잔금 전 인도는 불가합니다. 매수인 사정으로 연장이 필요하다면 ① 1월 6일 확정지급 ② 지연손해배상률 재협의(계약/법정 기준 상향) ③ 추가 담보(추가중도금 선지급+예치/보증/공증) ④ 비용 보전(임대료 상당액·관리비 정산) ⑤ 미이행 시 즉시 해제 및 손해배상 귀속을 포함한 서면합의를 선행해 주십시오. 위 조건이 충족되지 않으면 원계약대로 진행하겠습니다.”

체크리스트: 매도인이 놓치기 쉬운 포인트

– 잔금 전 열쇠·점유·짐 반출 절대 금지
– 모든 변경은 특약 합의서로만(서명·도장·날짜, 중개사·법무사 공유)
– 지연이자 계산 기준과 관리비·공과금 부담 주체 명확화
– 추가 담보 확보(현금 선지급/예치, 보증보험, 공증)
– 미이행 시 자동 해제·손해배상 귀속 조항 포함
– 필요 시 내용증명 발송 준비(최고 → 해제 순서)

결론: “확정일 + 충분한 이자 + 담보 + 서면합의”가 아니면 원계약 고수가 답

이번 사례처럼 매수인이 문자로 잔금 연기와 조기 명도를 요구하는 상황은 드물지 않지만, 매도인의 원칙은 명확하다. 잔금 전 인도는 하지 않고, 일정을 바꿀 때는 확정기한·상향 이자·강한 담보·서면합의가 동반되어야 한다. 네 가지 중 하나라도 빠지면 매도인 리스크가 급격히 커진다. 결국 가장 효율적이고 안전한 해법은 원계약을 기준으로 움직이되, 매수인의 사정을 봐줄지 말지는 위 4가지 장치를 충족시키는지를 보고 판단하는 것이다.