반포 트리니티원 청약, 시세차익은 로또지만… 현실 숫자는 무섭다

반포 트리니티원 청약, 시세차익은 로또지만… 현실 숫자는 무섭다

3줄 요약

1. 분양가 20~21억, 시세 약 40억이라 당첨만 되면 시세차익이 매우 크다는 의견이 많다.
2. 하지만 실거주 의무, 자금조달, 세금, 사채 이자 등 현실적인 부담이 상당하다.
3. 결론적으로 부모 도움까지 감안해도 최소 7억 이상 여유자금 없으면 리스크가 너무 크다.

반포 트리니티원 관심 생긴 이유

반포 트리니티원 분양이 시작되면서 군인특공 자격으로 청약을 고민한다는 글이 있었다.
25평 기준 분양가가 약 20억, 규제 때문에 자기자금 최소 18억은 있어야 한다는 구조. 시세가 약 40억이라 “당첨 = 20억 차익”이라는 분위기라 확실히 관심이 갈 수밖에 없다.

나도 솔직히 이런 물건은 누구든 혹할 것 같다. 당첨만 되면 앉아서 수억 남는다는 계산이 나오니까.

문제는, 숫자가 너무 크다는 거다.

현실 자금 계산: 최소 7억은 더 있어야

글쓴이 기준
주식 처분 + 양도세 고려하면 약 9억대
신용대출 연봉 기준 → 약 1.6억
즉 총 10~11억 정도 마련 가능

하지만 실제 필요한 자금은
분양가 + 취득세 + 옵션 + 등기 + 기타 비용 등을 합치면
실제로는 “19~21억 정도 필요”

즉 약 7억 이상이 부족하다.
→ 결국 부모님, 친인척, 사채 등에서 빌릴 수밖에 없는 상황

솔직히 여기서부터 긴장된다.

댓글 분위기: “일단 당첨되면 생각해라(=선당후곰)”

중요했던 건 댓글 분위기였다.
한결같이
“당첨되면 그때 가서 고민해도 늦지 않다. 길이 보인다.”
이런 톤이 많았다.

근데 나는 이 말이 반은 맞고, 반은 위험하다고 본다.

맞는 이유는,
당첨만 되면 주변의 눈이 달라지고
돈 빌려주겠다는 사람도 생기고
사채도 실제로 실행이 쉬워진다는 것.
즉 당첨이 새로운 선택지를 만든다.

하지만 리스크도 빡세게 존재한다.

시세차익 계산: 진짜 남는 장사?

단순 계산
“분양가 20억 → 2년 후 시세 40억”
10억 이익
사채 이자 2억
→ 순익 8억

뭔가 들으면 무조건 해야 할 것처럼 보인다.

그래서 댓글도
“사채 써도 남는다”
“5년 뒤엔 시세 더 오른다”
이런 의견이 많았다.

내 생각은 이렇다.
물론 시세차익이 이 정도 난다면 남는 장사 맞다.
근데 그 과정에서 매달 수백씩 피를 흘려야 하는 거다.
돈은 숫자로 보고 있지만
월이자 500~700 내면서 버티는 건 정신공격이 장난 아니다.

사채 이야기가 너무 자연스럽게 오간다

솔직히 좀 충격이었다.
“사채 쓰면 되죠”
“연 18~20%면 되죠”
“대부업체가 좋아하는 케이스”

댓글 보면서 든 생각
“부동산 로또 앞에서는 합리성이 무너지는구나…”

이 부분은 진짜 조심해야 한다.
사채는 비용 자체보다
그 상황에 들어가면
인생 전체가 그 돈 상환 중심으로 돌아가게 된다.
매달 이자가 ‘생각의 중심’이 되는 삶이라…
나는 정말 권하고 싶지 않다.

부모님 자금 지원 → 차용증 + 이자 지급 필수

부모님이 돈을 빌려주는 건 가능하지만
이자가 반드시 있어야 증여로 안 본다.
차용증 필수,
이자 지급 내역 남기기 필수.

그리고 나중에 세무조사 가능하다는 것도 꼭 기억해야 한다.
특히 큰 금액 움직이면 거의 무조건 들여다본다.

댓글에서도
“나중에 자금출처 조사 분명 온다”
라는 말이 여러 번 언급됐다.

즉
시세차익 미리 누리기 위해
가족 전체를 세무조사 전선에 세우는 일이 된다.

실거주 의무 → 전세 못 줌

또 하나의 함정.
실거주 2~3년 의무가 있다.
즉
전세 보증금 받아서
부족한 자금을 메우는 방식은 초반에는 불가능.

결국
그 기간 동안은
온전히 본인 돈 + 대출 이자로 버텨야 한다.

이게 부담의 핵심이다.

포기하면 불이익 있는가

일부 댓글에서
“당첨 후 고민해라”
라고 했지만,
포기하면
청약통장 날아가고
계약금도 날릴 가능성이 높다는 말도 있었다.

즉
당첨 후 도망치는 것도 손실.

내 결론

나였다면?
부모님이 7억~10억을
이자 포함해서
증여 의심 없이
깨끗하게 빌려줄 여력이 있고
내가 매달 수백만 원 이자를 감당할 수 있다면
도전은 가능하다고 본다.

근데
내 돈이 아니고
월이자도 부담되며
불안정한 상황이라면
“로또이니까 가자!”
이건 진짜 위험하다.

시세차익만 보고 뛰어들기에
현실적인 숫자가 너무 크다.
거기다
실거주 의무 + 세무조사 가능성까지.

요약하자면
청약 자체는 일단 넣을 수 있다.
(어차피 돈 없어도 청약은 가능)
근데
당첨되면 → 그때부터 진짜 전쟁 시작
이런 느낌.

그래서
자기가 잘 버티는 성격이고,
부모님 은근히 여유 있고,
그 모든 걸 감내할 체력·멘탈 있다면
“선당후곰”도 괜찮을 수 있다.

반대로
멘탈 약하거나
부모 도움 불확실하거나
매달 이자 감당이 안되면
아예 들어가지 않는 게 맞다.

너무 큰 숫자는
가끔 우리를 감각마비 시킨다.
40억이니, 20억이니
그냥 말이지만
실제로는
인생 전체가 걸린 게임이라
정말 신중해야 한다.

나는
당첨만 되면 뭐라도 길이 열린다는 말보다
애초에 감당 가능한 게임인지부터 따져보는 편이다.
이게 현실 방어다.

그리고 솔직히
이 정도 상황이면
주식 잘 굴려서
다음 기회를 노려보겠다는 글쓴이 결론이
지금은 제일 합리적이라 생각한다.

끝.