예비신혼, 집은 지금 살까 말까? 월세·전세·매매·재개발 빌라까지 현실 비교 정리

예비신혼, 집은 지금 살까 말까? 월세·전세·매매·재개발 빌라까지 현실 비교 정리

3줄 요약

1. 이직이 아직 확정이 아니라면 당분간 월세로 유연성 확보가 합리적이다. 동시에 제도·대출·동선 공부를 병행한다.
2. 전세보증금 지원은 ‘혼인신고+보증·권리관계’만 깔끔하면 월세보다 총비용이 낮아질 수 있다. 다만 이동 가능성이 크면 이사비·수수료까지 총비용에 넣고 판단해야 한다.
3. 재개발 ‘예정지 빌라’는 공부가 끝난 사람에게만 기회다. 초보라면 단계·추가분담금·기간 리스크를 이해한 뒤 제한적으로 접근하고, 아이 입학 전 갈아타기 로드맵을 미리 깔아두는 게 안전하다.

상황 정리: 소득·현금·시점·제약

우리는 2026년 말 결혼 예정이고, 2026년 1~3월부터 신혼집을 탐색한다. 현재 현금은 약 8천만 원, 내년 ‘영끌’하면 1억 근접. 나는 서울 자취(연 3,800), 예비배우자는 지방 근무(연 7,000)인데 수도권 이직 준비 중이라 근무지가 바뀔 수 있다. 목표는 사당·평촌권 위주로 소형 매수 후 갈아타기지만, 대출 규제와 이직 불확실성 때문에 지금은 월세를 1순위로 고려 중이다.

핵심 질문: 지금 사는 게 맞나, 조금 더 기다릴까

지금 당장 사버리면 주거 안정감은 생긴다. 대신 근무지가 바뀌면 통근 지옥+이사비+거래비용을 한 번 더 낸다. 반대로 조금 기다리면 이직 확정 후 동선 최적화가 가능하다. 다만 월세·전세 동안의 ‘시간 비용(월세/이자/이사비/기회비용)’을 감수해야 한다. 결국 답은 “우리 상황에서 총비용이 더 낮은 쪽”이다.

선택지 4개: 월세·전세·매매·재개발 빌라

A. 월세(이직 확정 전 대기)
장점: 유연성 최고, 현금 보존, 이사 1회로 줄임.
단점: 월세 누수, 상승장에서 진입 지연.

B. 전세(신혼 전세보증금 지원 활용)
장점: 같은 입지에서 월세보다 월 납출이 낮아질 수 있음, 주거 안정.
단점: 혼인신고·보증·권리관계·전세가율 체크 필수, 이동 가능성 있으면 이사비 포함 총비용 커질 수 있음.

C. 매수(소형·6억 이하 위주)
장점: 주거 안정, 원리금 상환으로 강제 저축 효과.
단점: 향후 갈아타기 때 거래비용·세금·동선 제약. 근무지 바뀌면 곤란.

D. 재개발 ‘예정지 빌라’(실거주 or 갭)
장점: 단계가 진전될수록 가치 상승 잠재력. 소액으로 서울 진입 가능성.
단점: 절차 길고 변수가 많음(기간·추가분담금·사업 주체). 초보 난이도 높다.

커뮤니티 의견 요약과 내가 받은 인사이트

– “재개발 예정지 빌라”를 공부해서 선점하면 단계별로 오를 수 있다. 다만 ‘아무 빌라’ 금지, 입지·정비단계·추가분담금 이해가 선행.
– 반대 의견도 명확하다. 재건축보다 재개발은 길고 험하다. 1주택 상태의 규제·이동 제약까지 생각하면 초보는 신중해야 한다.
– 6억 이하 실거주 주택은 대출·신혼 우대 혜택으로 접근 가능성이 있다. 월세와 원리금, 보증·보험료를 같은 기준으로 비교해야 한다.
– 배우자 이직이 확정되면 ‘소형으로 서울 또는 인접 경기도’가 합리적인 균형점이 될 수 있다.

재개발 ‘예정지 빌라’의 기회와 함정

기회: 초기 단계에 싸게 들어가서 정비구역 지정→사업시행인가→관리처분인가로 갈수록 프리미엄이 붙는다. 입지는 결국 진실을 말한다(역세권·생활편의·학군).
함정: 시간이 길다. 추진 주체 역량과 주민 동의율, 추가분담금, 사업성, 시기(금리·분양가 규제) 등에 따라 수익이 갈린다. 초보라면 ‘문서로 확인 가능한 것’만 믿고, “누가 그렇다더라”는 버린다.

전세보증금 지원 체크포인트

혼인신고 요건, 대출한도·금리·보증료, 전세가율, 임대인 권리관계(등기부·근저당), 전세보증보험 가입 가능 여부. 이 네 가지가 깔끔하면 전세는 월세 대비 총비용이 낮아질 수 있다. 다만 1~2년 내 이직·이동 가능성이 크면 이사비·중개보수·수리비를 월 환산해서 총비용에 넣고 비교한다.

매수 전 반드시 해보는 숫자 비교 프레임

월세안 = (보증금에 대한 이자기회비용) + 월세 + 관리비
전세안 = (전세대출 이자 + 보증보험료) + 관리비 + (이사/중개/소소한 수리비 월환산)
매매안 = (주담대 이자 + 원금상환) + (취득세/재산세 월환산) + 관리비 + 수리·리모델링 월환산 – (주거만족·이사축소 편익)
위 3안을 같은 기간(예: 36개월)으로 맞춰 비교하고, 금리를 1~2%p 올려 스트레스 테스트까지 돌린다. 숫자가 답을 알려준다.

평촌 구축 18평대, 무엇을 보면 ‘살 만한’가

기준은 세 가지로 단순화한다.

1. 상품성: 엘리베이터·주차·동간거리·소형평형 구조·층간소음.
2. 역세권과 생활권: 역 도보 10~12분, 초·중 도보거리, 대형마트/공원/병원.
3. 미래성: 리모델링 추진력·연식·동대표회의 의지·대단지 브랜드 벨트와의 연결성.
   이 세 가지가 명확히 “좋다”거나 “버틸만하다”면, 구축의 연식 리스크를 어느 정도 상쇄할 수 있다. 반대로 셋 중 둘 이상이 불안하면, 굳이 지금 들어갈 이유가 약하다.

로드맵: 지금–이직 확정–아이 입학 전

1. 지금~이직 확정 전
   – 원룸 월세로 유연성 확보.
   – 신혼 전세보증금·생애최초·신혼 우대대출 요건 업데이트.
   – 후보 권역 3곳(예: 사당권/서울 인접 소형/평촌) 선정 후 매주 임장.

2. 이직 확정 직후
   – 통근 40~50분 이내만 남기고 후보 압축.
   – 월세·전세·소형 매수 3안의 총월비용/총3년비용 비교.
   – 전세가 유리하면 보증보험·권리관계 OK인 곳으로 2~3년 안정화. 매수가 유리하면 소형으로 진입.

3. 아이 입학 전(2~4년)
   – 자산·소득 늘어난 상태에서 갈아타기 타이밍 준비(입주물량·금리·분양/청약 사이클 체크).
   – 학군·학기 기준으로 이사 시점 조정.

임장 루틴: 주말 2시간 투자로 실패 확률 낮추기

– 1주차: 지도에서 ‘역 중심 12분 원’ 그려 단지·빌라 스캔 → 실거래·호가 표 만들기.
– 2주차: 평일 저녁·주말 낮 각각 30분씩 현장 소음·주차·보행로 체크.
– 3주차: 단지 커뮤니티·동대표 공지·리모델링 추진 소식 확인.
– 4주차: 상·하·중층 각각 매물 내부 동선과 채광 비교.
이걸 4주 롤링으로 돌리면, 감이 온다. 책상 위 정보와 현장의 괴리가 줄어든다.

부모님 도움, 육아 동선, 그리고 마음가짐

육아를 실제로 도와주실 수 있는 쪽이 어디인지, 주 3회 이상 가능한지, 왕복 시간이 얼마나 되는지 숫자로 본다. 감정적으로 고마운 마음과 별개로, 통근·보육 동선이 일상 비용을 좌우한다. 부모님 도움을 받더라도 재무 의사결정은 우리 월 현금흐름을 기준으로, 고정비 30~35% 룰 안에서 끝내는 게 안전하다.

마무리 결론: 유연성을 남겨두고, 숫자로 결정하기

지금 우리에게 가장 중요한 건 “이직 불확실성”과 “현금 관리”다. 그래서 1순위는 월세로 유연성 확보 + 제도·숫자 공부, 2순위는 전세보증금 지원으로 총비용 유리할 때 2~3년 안정화, 3순위는 소형 매수다. 재개발 ‘예정지 빌라’는 공부가 끝난 뒤 단계·추가분담금·기간 리스크를 스스로 설명할 수 있을 때만 제한적으로. 조급함을 숫자로 눌러놓고, 로드맵대로 한 칸씩 가면 결국 좋은 타이밍이 온다.