토허제 전에 산 집, 2년 실거주 안 해도 되지만 주의할 점 많다

토허제 전에 산 집, 2년 실거주 안 해도 되지만 주의할 점 많다

3줄 요약

1. 토지거래허가제는 매수자에게 적용되는 제도이기 때문에 기존 매도자는 실거주 의무가 없다.
2. 다만 전세를 낀 매도는 불가능하고, 매수자는 실거주 목적이어야 거래가 가능하다.
3. 실거주를 안 하면 양도세 중과 등 세금 문제로 손해를 볼 수 있다.

토허제 전에 산 집, 실거주 의무는 없다

최근 커뮤니티에서도 자주 올라오는 질문 중 하나가 바로 이거다. “토허제 전에 산 집도 2년 실거주해야 팔 수 있나요?”
결론부터 말하면 아니다. 토허제(토지거래허가제)는 ‘매수자’가 집을 살 때 실거주를 전제로 허가를 받아야 하는 제도다. 이미 집을 가지고 있는 사람, 즉 매도자에게는 적용되지 않는다.

그래서 비규제지역일 때 갭으로 산 집이라면, 토허제 시행 이후에도 굳이 실거주를 하지 않아도 매도는 가능하다.
하지만 문제는 여기서 끝이 아니다. 토허제가 적용된 이후에는 새로운 매수자가 전세를 끼고 살 수 없기 때문에, 전세 낀 상태로 팔기가 사실상 불가능하다.
즉, 법적으로는 실거주 의무가 없지만 시장에서는 실거주자에게만 팔 수 있게 된다는 의미다.

세금 문제는 별개다, 양도세 주의

실거주는 안 해도 된다고 방심했다가 세금에서 낭패를 보는 경우도 많다.
한 댓글에서도 언급됐듯이, 매수 시점에는 비규제지역이었더라도 매도 시점에 조정지역으로 바뀌면 양도세가 중과될 수 있다.
예를 들어, 5억 원의 양도차익이 생겼을 때 실거주 이력이 없으면 세금이 2억 원 이상 나올 수도 있다.
단순히 법적으로 실거주 요건이 없다고 해서 마음 놓고 매도했다가는 세금으로 이익의 상당 부분을 날릴 수도 있다는 이야기다.

결국 정리하면 이렇다.
토허제 이전 매수자는 실거주 의무가 없다.
하지만 매수자 입장에서는 전세 낀 거래가 불가능하므로, 실거주 매수자만 거래 가능하다.
그리고 양도세 계산 시 실거주 이력 유무에 따라 세금 차이가 크다.

즉, 실거주를 하지 않아도 법적으로 문제는 없지만, 현실적으로는 거래가 제한되고 세금 부담이 커질 수 있다.
그래서 커뮤니티에서는 “실거주 의무는 없어도, 팔 때는 실거주 중이거나 실거주 수요자에게 넘기는 게 유리하다”는 의견이 많았다.

결론적으로, 토허제 전에 산 집이라면 당장 실거주를 걱정할 필요는 없지만, 매도 시점의 규제 상황과 세금 규정을 반드시 확인해야 한다.
법보다 무서운 건 세금이고, 규제보다 더 복잡한 건 현실 거래라는 말이 괜히 나온 게 아니다.