전세 연장과 매도 시점, 어떻게 협의하는 게 현명할까

전세 연장과 매도 시점, 어떻게 협의하는 게 현명할까

핵심요약

수지 아파트 전세를 주고 있는 상황에서 2027년 10월 매도를 계획하고 있다면, 2026년 4월 전세계약 만료 시점이 중요한 변수가 된다. 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 2028년 4월까지 연장되어 집주인은 세 끼고 매도해야 한다. 따라서 1년 6개월 단위 연장을 협의할지, 아니면 2년 연장 후 임차인과 보상 및 약정서를 체결할지가 핵심 고민이다. 현실적으로는 임차인의 권리 보장이 강해 협상이 쉽지 않고, 증액 요구 역시 받아들여지기 어렵다. 안전한 방법은 임차인과의 명확한 협의를 통해 보증금 일부 선지급, 퇴거 약정서 작성 등을 준비하는 것이다.

본문

아파트를 전세로 놓고 있는 집주인이라면 매도 시점을 맞추는 게 가장 큰 고민일 수 있다. 특히 분양권 잔금 시기에 맞춰 매도하려는 경우, 세입자와의 계약 만료 시점이 변수로 작용한다. 이번 사례도 수지에 전세를 주고 있는 아파트가 있는데, 매도 시점을 2027년 10월쯤으로 잡고 있어 전세계약 연장 문제를 두고 고민이 깊다.

현재 전세계약은 2026년 4월에 종료된다. 하지만 세입자가 계약갱신청구권을 행사한다면 2년 연장이 가능하고, 그 경우 만기는 2028년 4월이 된다. 이렇게 되면 집주인은 본인이 원하는 2027년 10월에 매도하려 해도 세입자가 거주하는 상태로만 거래할 수밖에 없다. 결국 ‘세 끼고 매도’ 상황이 불가피해지는 것이다.

그래서 나온 대안이 1년 6개월만 연장하는 협의다. 즉, 2026년 4월 만기 이후 2027년 10월까지로 계약을 맞춰 매도에 차질이 없도록 하는 방식이다. 하지만 여기에는 법적인 위험이 따른다. 임차인이 뒤늦게 2년을 주장할 경우 집주인은 곤란해질 수 있기 때문이다. 실제 경험자들의 조언을 보면, 이럴 때는 단순히 구두로만 합의할 게 아니라 ‘보증금 일부 선지급’과 ‘퇴거 약정서’ 같은 서류를 반드시 받아두는 게 안전하다고 한다. 그래야 나중에 분쟁 소지가 줄어든다.

문제는 세입자가 협상에 쉽게 응하지 않을 가능성이 높다는 점이다. 요즘 전세 시장 분위기를 보면, 입주 가능한 매물은 가격이 더 비싸고 괜찮은 집은 전세가 확 올라 세입자가 나가고 싶어하지 않는다. 이럴 때 집주인이 선택할 수 있는 방법은 크게 두 가지다. 첫째, 그냥 2년 연장해주고 나중에 세 끼고 매도하는 것. 둘째, 일정 보상을 제공하면서 매도 시점에 맞춰 퇴거를 약속받는 것이다.

그렇다면 보상은 어떻게 해야 할까? 흔히 복비, 이사비, 위로금 같은 실질적 혜택이 협상 카드가 된다. 일부 집주인은 전세 증액 대신 도배·장판 등 수리 비용을 부담해 주는 방식으로 임차인의 마음을 얻기도 한다. 다만 단순히 5% 증액만 요구하는 것은 요즘 세입자 입장에서 매력이 떨어진다. 오히려 증액 요구는 거절당할 확률이 크고, 불필요한 갈등으로 이어질 수 있다. 따라서 수리 지원이나 일정 금액 보전 같은 현실적인 조건을 함께 제시하는 편이 훨씬 설득력이 있다.

정리하자면, 매도 시점을 맞추려면 결국 임차인과의 협의가 핵심이다. 2년 연장 후 세 끼고 매도하는 게 가장 안전한 방법이지만, 매수자 입장에서 세입자가 있는 집을 선호하지 않을 수 있다. 반대로 1년 6개월 연장은 집주인 입장에서는 딱 맞는 선택이지만, 법적 안정성을 확보하기 위해 반드시 서면 약정과 보증금 일부 선지급 같은 장치를 마련해야 한다. 증액 문제는 협상의 일부일 뿐, 본질적인 해법은 아니며, 임차인 입장에서 ‘이득이 있다’고 느끼는 조건을 제시하는 것이 현실적인 협상 전략이다.

결국은 무리하게 법으로만 끌고 가려 하지 말고, 임차인과 미리 충분히 대화하고 서로 이해할 수 있는 조건을 찾아 합의하는 것. 이것이 매도 시점에 맞춰 불필요한 갈등을 피하고, 원하는 시기에 집을 정리할 수 있는 가장 현명한 방법이다.