전세 만기 앞두고 집주인 매도, 실거주 요구 나올 때 세입자가 꼭 알아야 할 권리

전세 만기 앞두고 집주인 매도, 실거주 요구 나올 때 세입자가 꼭 알아야 할 권리

핵심요약

전세계약 만기 직전 집주인이 집을 매도하면서 새 매수인이 실거주를 이유로 세입자에게 나가달라고 요구하는 경우가 종종 있다. 그러나 주택임대차보호법상 임대인 또는 매수인이 갱신 거절을 통보할 수 있는 기간은 ‘만기 6개월 전부터 2개월 전까지’로 제한된다. 따라서 만기 한 달 전 상황에서는 새 집주인이 실거주를 주장해도 효력이 없고, 세입자는 계약갱신청구권을 행사해 2년 거주를 보장받을 수 있다. 전세대출 역시 서울 1주택자의 경우 최대 2억까지 가능하니 은행 상담을 통해 확인하면 된다. 결국 세입자는 2년 거주를 기본으로 하되, 협상에 따라 이사비를 받고 조기 퇴거를 선택할 수도 있다.

본문

전세 만기를 앞두고 집주인이 갑자기 집을 매도한다는 소식을 접하면 세입자는 큰 혼란에 빠질 수밖에 없다. 특히 매수인이 실거주를 이유로 나가달라고 요구하면, 법적으로 어떻게 대응해야 하는지 헷갈리는 경우가 많다. 최근 전세시장에서는 이런 사례가 자주 발생하고 있다.

주택임대차보호법 제6조는 임차인의 권리를 명확히 규정하고 있다. 임대인은 임대차 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에만 갱신 거절이나 조건 변경을 통보할 수 있다. 만약 이 기간을 놓치면 계약은 동일 조건으로 자동 연장된다. 이를 흔히 ‘묵시적 갱신’이라고 부른다. 또한 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우, 원칙적으로 추가 2년간 거주할 수 있는 권리가 보장된다.

이번 사례처럼 만기가 한 달밖에 남지 않은 시점에서 매수인이 나타나 “실거주를 하겠다”라고 해도 법적으로는 갱신 거절 효력이 없다. 이미 기간을 놓쳤기 때문이다. 따라서 세입자는 법에 따라 2년을 더 살 수 있다. 집을 산 매수인 입장에서는 아쉽겠지만, 임차인의 권리가 우선적으로 보호된다.

여기서 중요한 것은 ‘시점’이다. 임차인이 연장 의사를 밝혔고, 만기 2개월 전까지 임대인 또는 매수인이 갱신 거절을 하지 않았다면, 세입자는 안심하고 거주를 이어갈 수 있다. 설령 집주인이 “1년만 계약해주겠다”라고 하더라도 법적 효력은 없다. 임차인은 협상할 필요 없이 “법에 따라 2년 연장”을 주장하면 된다.

다만 현실적으로 매수인이 입주를 서두르거나 세입자에게 부담을 주는 경우가 있을 수 있다. 이런 상황에서는 협상을 통해 이사비를 받고 조기 퇴거하는 방법도 가능하다. 하지만 이는 어디까지나 임차인의 선택이다. 법적으로는 2년 보장이 기본이므로, 억지로 쫓겨날 일은 없다.

전세대출과 관련해서도 궁금해하는 경우가 많다. 현재 기준으로 서울 1주택자의 전세대출은 최대 2억 원까지 가능하다. 다만 대출 한도와 조건은 은행별로 조금씩 다르기 때문에 반드시 은행에 직접 확인해야 한다. 특히 전세 재계약을 앞둔 상황이라면, 대출 연장 여부와 이자 부담 등을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다.

정리하면, 만기 1개월 전 상황에서는 세입자가 절대 불리하지 않다. 임차인은 계약갱신청구권을 통해 2년을 보장받을 수 있으며, 매수인의 실거주 요구는 효력이 없다. 따라서 선택지는 두 가지다. 첫째, 법대로 2년을 더 살면서 안정적으로 생활을 이어가기. 둘째, 매수인과 협상해 충분한 이사비를 받고 조기에 퇴거하기. 어떤 선택을 하든 세입자가 주도권을 쥐고 있다는 사실이 핵심이다.

결국 이런 상황에서 가장 중요한 것은 법적 권리를 정확히 아는 것이다. 임차인이 법의 보호를 받는다는 점을 이해하고 차분하게 대응한다면, 불필요한 갈등이나 불이익을 피할 수 있다. 전세시장이 불안한 만큼 앞으로도 이런 사례는 더 늘어날 수 있다. 따라서 세입자라면 계약갱신청구권의 범위와 조건을 숙지해 두는 것이 필요하다.

이번 사례는 단순히 한 세입자의 문제가 아니라, 많은 전월세 거주자들이 공통적으로 겪을 수 있는 상황이다. 법의 테두리 안에서 권리를 지키면서, 필요하다면 협상을 통해 현실적인 해법을 찾는 것. 그것이 현명한 대응이라고 할 수 있다.