매도 시 도어락 고장 비용 분쟁, 매도자 책임일까 중개사 책임일까

매도 시 도어락 고장 비용 분쟁, 매도자 책임일까 중개사 책임일까

핵심요약

아파트 매매 과정에서 잔금 전 도어락이 고장났을 때, 매도자와 매수자, 그리고 중개사의 책임이 어떻게 나뉘는지 분쟁이 자주 발생한다. 원칙적으로 잔금 전까지는 소유권이 매도자에게 있으므로 기본 수리 책임은 매도자에게 있다. 그러나 수리 방식과 비용 규모는 반드시 협의 후 결정해야 하며, 매수인이 임의로 고가 제품을 설치하고 사후에 비용을 청구하는 것은 문제가 될 수 있다. 또한 중개사는 이러한 상황을 매도자에게 전달하고 조율할 의무가 있으므로, 이를 소홀히 했다면 중개사에게도 책임을 물을 수 있다. 현실적으로는 복비 지급 시 감액 협상을 통해 정리하는 경우가 많다.

본문

부동산 거래 현장에서 자주 벌어지는 문제가 바로 매도·매수 사이의 예기치 못한 수리비 분쟁이다. 특히 도어락이나 보일러처럼 입주 직전 필수적으로 작동해야 하는 시설에서 고장이 발생하면, 책임 소재를 두고 다툼이 생기기 쉽다.

이번 사례는 매수인이 잔금 이틀 전부터 공사를 하고 싶다며 매도자에게 허락을 받았고, 공사 당일 아침 도어락이 고장나면서 시작되었다. 매도자는 AS센터 지시에 따라 수리를 시도했지만, 매수인은 “어차피 이사 오면 바꿀 거였다”며 임의로 사람을 불러 교체했고, 잔금일에 갑자기 35만원 중 일부를 청구했다. 심지어 매도자의 중개사는 이 사실을 알고도 사전에 전달하지 않았고, 잔금 자리에서 일방적으로 “20만원으로 합의하라”고 통보했다. 매도자는 기가 막힐 수밖에 없는 상황이었다.

먼저 법적·계약적 원칙을 보자. 잔금 전까지는 해당 부동산의 소유자가 매도자이므로, 도어락 고장 같은 기본적인 하자 발생 시 수리 책임은 매도자에게 있다. 그러나 중요한 점은 ‘수리 방식과 비용 규모’다. 매도자가 동의하지 않은 상태에서 매수인이 고가 제품으로 교체하고, 사후적으로 비용을 청구하는 것은 정당성이 부족하다. 매도자는 최소한 기존 도어락을 수리하거나, 저렴한 교체품을 제공할 선택권이 있었다. 따라서 매수인의 일방적인 결정은 매도자에게 전액 부담을 요구할 근거가 약하다.

두 번째 쟁점은 중개사의 역할이다. 부동산 중개업자는 단순히 계약만 서류로 연결하는 사람이 아니다. 매수인 측에서 “수리비를 청구할 예정”이라고 미리 알렸다면, 이를 매도자에게 즉시 전달하여 협의를 유도하는 것이 중개인의 본분이다. 그런데 전달을 누락하거나, 심지어 잔금 자리에서 독단적으로 금액을 정해버린 것은 중개 의무 위반에 가깝다. 매도자는 이러한 점을 근거로 중개사에게 항의하고, 복비 감액을 요구할 수 있다. 실제로 이런 경우 중개보수에서 일정 금액을 차감하는 방식으로 정리하는 사례가 많다.

현실적인 해결책은 무엇일까. 이미 매도자가 일부 비용을 지급했다면, 이를 돌려받기는 쉽지 않다. 다만 복비 지급 전이라면 중개사와 협상해 “내 동의 없이 비용을 정하고 전달도 누락했으니, 복비에서 일정 부분을 감액하자”고 요구하는 것이 현실적으로 가장 효과적이다. 중요한 건 돈의 액수보다도 절차의 문제다. 매도자의 동의 없이 일방적으로 비용을 결정하고 통보하는 방식은 거래 신뢰를 무너뜨린다.

이번 사례가 보여주는 교훈은 명확하다. 첫째, 잔금 전 공사는 원칙적으로 허용하지 않는 것이 안전하다. 둘째, 잔금 전 하자가 발생하면 반드시 매도자와 매수자가 협의하여 수리 범위와 비용을 정해야 한다. 셋째, 중개인은 중개 의무를 충실히 수행해 정보 전달과 조율에 소홀함이 없어야 한다. 그래야 거래 당사자가 불필요한 분쟁에 휘말리지 않는다.

결국 부동산 거래는 신뢰가 기본이다. 작은 도어락 하나의 고장이 거래 전체를 불편하게 만들지 않으려면, 원칙을 지키고 절차를 따르는 것이 최선의 예방책이다.