전세 재계약 갱신청구권과 매수인 실거주 충돌 시 해법

전세 재계약 갱신청구권과 매수인 실거주 충돌 시 해법

핵심요약

전세계약 재계약 과정에서 임차인의 계약갱신청구권과 새 집주인의 실거주 요구가 충돌하는 경우가 많다. 특히 집이 매매되면서 임차인이 갱신청구권을 이미 행사했는데, 매수인이 뒤늦게 실거주를 이유로 거절하려는 상황이 대표적이다. 법적으로는 매수인이 만기 2개월 전까지 소유권 이전등기를 마치고 실거주 통보를 해야 거절이 가능하다. 이를 지키지 못한 경우 임차인의 갱신청구권이 우선하며, 2년 계약 연장이 가능하다. 다만 실제 협상 과정에서는 법적 권리 주장과 함께 원만한 합의가 중요하다.

본문

최근 부동산 시장에서 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 전세계약 갱신청구권과 매수인의 실거주 요구가 충돌하는 경우다. 세입자가 계약 만료 2개월 전 갱신 의사를 밝히면 주택임대차보호법에 따라 2년 연장이 보장되는 것이 원칙이다. 하지만 집주인이 집을 매도하고 새로운 매수인이 등장하면서, 매수인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신청구권을 거절하는 사례가 빈번하다.

실제 사례를 보면, 임차인이 두 달 전 문자로 계약갱신청구권을 행사했음에도 불구하고 집주인이 뒤늦게 매매 계약을 체결하고, 매수인이 실거주 의사를 밝히며 1년만 계약을 연장하겠다고 통보하는 경우가 있다. 이때 가장 중요한 쟁점은 ‘통보 시기’와 ‘등기 완료 여부’다. 법적으로 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 계약 만료일 2개월 전까지 소유권 이전등기를 완료하고 임차인에게 실거주 의사를 통보해야 한다.

대법원 판례도 이를 뒷받침한다. 매수인이 만기 2개월 전까지 등기를 마치고 실거주 통보를 했다면 임차인은 갱신청구권을 행사할 수 없다. 하지만 이 시기를 놓쳤거나 등기가 완료되지 않았다면 임차인의 갱신청구권이 우선한다. 즉, 세입자는 2년 계약 연장을 주장할 수 있고 법적으로 보호받는다.

실무에서는 혼란이 생기기도 한다. 일부에서는 6개월 전에 통보해야 한다는 이야기가 있었으나, 현재는 2개월 전 통보 기준으로 보는 것이 맞다. 따라서 임차인이 이미 갱신청구권을 행사했고, 매수인이 등기 이전도 못한 상태라면 세입자의 권리가 훨씬 강하다. 이런 경우 무조건 1년만 연장해주겠다는 매수인의 요구는 법적 근거가 부족하다.

다만, 법적으로 임차인의 권리가 우선하더라도 현실에서는 협상과 합의가 중요하다. 매수인 역시 실거주를 원하고, 매도인은 매매를 성사시켜야 하는 상황이므로 갈등이 발생하기 쉽다. 임차인은 법적 근거를 바탕으로 2년 연장을 주장하되, 상황에 따라 협의안을 제시하는 것이 현명할 수 있다. 예를 들어, 일정한 보상금을 받거나 이사 시점을 조율하는 방식으로 실질적인 이익을 얻을 수 있다.

결국 핵심은 임차인의 갱신청구권이 법적으로 강하게 보호된다는 점이다. 매수인이 등기 이전을 제때 완료하지 못했거나, 2개월 전까지 실거주 통보를 하지 않았다면 임차인은 안심하고 2년 연장을 요구할 수 있다. 그러나 분쟁으로 번지는 것보다는 법적 권리를 기반으로 협상을 통해 서로에게 유리한 합의점을 찾는 것이 바람직하다.

정리하자면, 전세 재계약 과정에서 집이 매도되어 매수인이 실거주를 원한다고 하더라도, 임차인이 먼저 갱신청구권을 행사했다면 원칙적으로 2년 연장이 가능하다. 매수인이 만기 2개월 전까지 등기를 치고 실거주 통보를 하지 못했다면 법적으로 임차인의 손을 들어줄 수밖에 없다. 따라서 임차인은 권리를 확실히 인지하고 준비하면서도, 현실적인 협상 카드까지 고려해 대응하는 것이 가장 현명한 방법이다.