서울 아파트, 왜 지금은 멈춰야 할까? – 9월 7일 대책과 시장 흐름 정리

서울 아파트, 왜 지금은 멈춰야 할까? – 9월 7일 대책과 시장 흐름 정리

핵심요약

9월 7일 발표될 부동산 대책은 공급 확대와 정비사업 속도 조절에 초점이 맞춰질 전망이다. 금융·세제는 기존 6월 27일 대책 이후 유지 기조를 보일 가능성이 크다. 서울 아파트 가격은 여전히 장기적으로 ‘점진적 우상향’이 예상되지만, 단기적으로는 거래량 축소와 정책 모니터링 국면에 들어갔다. 지방은 각 지역 핵심지 위주로 매수 기회가 있고, 서울은 당분간 관망이 필요하다는 의견이 많다.

최근 부동산 커뮤니티에서 가장 큰 화두는 바로 9월 7일 발표될 대책이다. 시장에서는 이번 대책이 금융·세제보다는 공급과 정비사업에 방점이 찍힐 것으로 보고 있다. 유휴부지를 활용한 공공임대·분양 확대, 신도시 정비사업 가속화 등이 대표적인 키워드다. 반면 금융 규제나 세제 변경은 6월 27일 조치 이후 유지 기조가 이어질 전망이다. 정부는 거래량 추이를 면밀히 모니터링하며 분위기를 지켜본다는 입장에 가깝다.

이런 흐름이 나타나는 가장 큰 이유는 서울 아파트 가격 상승 속도가 너무 가팔랐기 때문이다. 정부도, 시장 참여자들도 모두 원하는 것은 ‘급등’이 아니라 ‘점진적 우상향’이다. 통화량 증가분에 따른 인플레이션만큼의 안정적 상승을 유지하길 원한다는 것이다. 실제로 6월 말 이후 거래량이 줄어드는 모습이 관찰되고 있고, 이는 정책 의도와도 맞아떨어진다.

시장 전망을 이야기할 때 빠질 수 없는 개념이 ‘설국열차’다. 서울의 핵심 주거축을 열차칸에 비유한 표현인데, 현재 총 10칸으로 구분된다. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구, 마포구, 강동구, 동작구, 양천구, 영등포구가 이에 해당한다. 이른바 ‘10칸 설국열차’에 탑승한 지역은 장기적으로 꾸준히 우상향할 가능성이 크다는 분석이다. 아파트 선택 기준도 교통망, 학군, 학원가, 생활편의, 업무지구와의 연계성에 맞춰져야 한다는 점이 강조된다.

서울 주요 단지로는 압구정 현대·신현대, 대치동 래미안대치팰리스, 삼성동 아이파크와 라클래시, 청담자이, 개포 디에이치퍼스티어, 도곡렉슬, 반포 아크로리버파크, 반포자이, 잠실주공5단지, 헬리오시티, 용산 나인원한남, 한남더힐 등이 대표적으로 거론된다. 이들 단지는 입지와 상징성에서 여전히 시장 중심에 놓여 있다.

지방 역시 기회가 있다. 다만 전제는 ‘해당 지역의 핵심지’에 한정된다. 대전은 유성구 스마트시티, 서구 둔산동, 천안은 불당지구, 광주는 수완지구와 봉선동, 전주는 에코시티, 대구는 범어동, 울산은 옥동·신정동이 대표적이다. 반면 부산은 인구·자본 유출이 심해지는 흐름이 뚜렷해 투자보다는 실거주 가치가 강조된다. 젊은층이라면 오히려 서울로 이동하는 편이 낫다는 시각도 나온다.

한편, 빌라 매수에 대해서는 부정적이다. 최근 규제로 인해 수익성이 떨어지고, 126% 룰 같은 제약으로 투자 매력이 약하다는 평가다. 무주택자라면 신중히 접근할 필요가 있다.

결국 결론은 단순하다. 서울은 장기적으로 우상향이지만, 지금은 거래량 감소와 정책 리스크가 겹친 ‘관망기’라는 점이다. 지방은 각 지역 핵심지만 골라 매수하고, 서울은 꼭 필요한 실수요자만 움직일 때라는 신호다. 2035년까지의 입주 물량과 통화량 환경을 고려했을 때 답은 이미 나와 있다는 주장도 나온다.

서울 아파트를 무조건 쫓기보다, 지방의 거주 가치를 인정하고, 장기적으로는 설국열차의 핵심칸을 주목하는 전략이 현실적일 것이다.