은마아파트 49층 재건축 확정, 강남의 새로운 변화 시작

은마아파트 49층 재건축 확정, 강남의 새로운 변화 시작

핵심요약

서울 강남 대치동 은마아파트가 드디어 49층 재건축 확정을 받았다. 오랜 시간 규제와 논란 속에 지연되던 사업이 신속통합기획을 통해 패스트트랙으로 결정된 것이다. 총 5,893가구 규모, 그중 1,090가구는 공공주택으로 포함된다. 단지 중앙 보행통로, 학원가 공영주차장, 저류조, 개방형 도서관 등 기부채납 시설도 조성된다. 임대 비율 문제와 공공주택 논란이 있지만, 강남 핵심 입지와 초고층 스카이라인으로 상징성을 확보하며 향후 가치 상승 기대가 크다.

서울 강남구 대치동 은마아파트가 마침내 본격적인 변신을 시작한다. 지난 수십 년간 재건축 논의의 중심에 서 있던 은마는 늘 정치적, 정책적 이유로 발목이 잡혔다. 2015년 주민 제안으로 50층 재건축안을 올렸으나 규제 벽에 막혀 좌절됐고, 2023년에는 최고 35층 계획으로 잠정 결정되었다. 그러나 35층 층수제한이 전면 폐지되면서 이번에 49층, 총 5,893가구 규모의 재건축 계획이 최종 확정됐다.

기존 은마아파트는 1979년 준공, 14층 높이 4,424가구 규모였다. 당시로서는 대단지였지만 반세기가 다 되어가는 지금은 노후화가 심각하다. 이번 재건축으로 공공주택 1,090가구가 포함되고, 그중 231가구는 공공임대, 182가구는 공공분양 성격으로 공급될 예정이다. 이는 강남권 최초로 역세권 용적률 특례를 받아 공공분양이 포함된 정비사업이라는 점에서 의미가 있다.

주민 기부채납 계획도 눈길을 끈다. 대치동 학원가와 학여울역 주변에는 지역 주민들을 위한 공원이 조성되고, 학원가 공원 지하에는 400대 규모의 공영주차장이 들어선다. 불법 주정차 문제 해결과 학부모·학생들의 편의성이 동시에 고려된 조치다. 또 학원가 인근에는 개방형 도서관이 마련되어 지역 학습 환경을 지원할 예정이다.

방재 대책도 포함됐다. 대치역 일대 침수 문제를 막기 위해 4만㎥ 규모의 저류조가 설치된다. 단지 중앙에는 폭 20m의 보행통로가 새롭게 조성되어 미도아파트의 보행통로, 양재천, 그리고 입체보행교와 연결된다. 결과적으로 대치 생활권과 개포 생활권이 입체적으로 이어지는 셈이다.

이번 결정은 올해 1월 자문 신청 이후 불과 8개월 만에 확정된 것으로, 신속통합기획 패스트트랙의 효과가 드러난 사례다. 과거 은마가 수차례 좌절된 것과 비교하면 상당히 빠른 속도다.

시장 반응은 엇갈린다. 긍정적인 쪽은 은마의 상징성과 입지를 강조한다. 삼성역세권과 영동대로를 끼고 있는 대치 학원가 중심 입지, 8차선 도로 사방으로 뚫린 교통망, 그리고 강남 최대급 메머드 단지라는 점에서 완공 후에는 압구정, 반포 못지않은 프리미엄을 확보할 것이라는 전망이 많다. 일부는 “완공 후 80억 이상 시세”라는 언급까지 한다. 조합원 입장에서는 오랜 세월 정치적 이유로 희생된 만큼 마침내 보상받는다는 의미가 크다.

반면 우려의 목소리도 존재한다. 공공주택 1,090가구라는 숫자가 주는 부담감 때문이다. 특히 “강남 노른자 땅에 왜 임대주택을 넣느냐”는 반발과 “공공주택 리스크”에 대한 경계가 있다. 하지만 세부적으로 따져보면 실제 순수 임대 비율은 15% 내외라 압구정, 반포와 비슷하다. 게다가 최근 강남권 재건축 단지들의 평균 공공기여 수준이 15% 안팎이므로 은마가 특별히 불리하다고 보기도 어렵다. 다만 앞으로 정부가 요구하는 공공기여 비율은 더 높아질 수 있다는 점은 부담 요인이다.

결국 은마아파트 재건축은 오랜 기다림 끝에 강남 주거지 지형을 다시 쓰게 될 중대 사건이다. 상징성, 입지, 단지 규모 모두 강남 재건축의 대표 주자다운 위상을 보여주며, 공공주택 논란은 피할 수 없겠지만 시장 전체에서 보면 긍정적인 신호로 해석된다. 은마가 진짜로 ‘달리기’ 시작한 셈이다.