6.27대책 이후 부동산 시장과 학군지, 무엇이 달라졌나

6.27대책 이후 부동산 시장과 학군지, 무엇이 달라졌나

핵심요약

6.27대책이 시행된 지 석 달이 되어 간다. 이번 정책으로 가장 큰 타격을 입은 쪽은 고소득자와 고가 아파트 매수층이다. 반대로 10억 이하 매수자들은 별다른 영향을 받지 않았다. 현재 시장은 급지별로 흐름이 갈리고 있다. 상급지는 여전히 신고가를 기록하고 있고, 중급지는 전고점 부근에서 회복세를 보이며, 하급지는 아직도 이전 고점 대비 10\~20% 낮은 수준이다. 학군지의 중요성은 여전히 높고, 지역 선택 시 현재 가치가 미래 호재보다 더 중요하다는 관점이 강조된다. 대출과 자금 운용에 대해서도 세부적인 원칙이 제시되는데, 무리한 레버리지가 아닌 전략적인 접근이 필요하다. 결국 답은 각자의 상황과 자산 구조에 맞춘 상대적인 선택에 달려 있다.

6.27대책이 발표된 이후, 시장은 많은 논란과 해석 속에 움직이고 있다. 이번 대책으로 가장 큰 수혜자는 10억 이하 매수자다. 이들은 사실상 아무런 규제 영향을 받지 않는다. 반대로 가장 큰 피해자는 20억 이상, 특히 20~25억 구간의 고가 아파트 매수자들이다. 이전까지는 연봉의 7배까지 대출이 가능했으나, 규제 이후 한도가 크게 줄어들었기 때문이다. 고소득자라고 해도 제도적으로 대출 한도에 막히면서 매수 여력이 제약을 받는 상황이 된 셈이다.

시장 국면을 보면 급지에 따라 양상이 다르다. 상급지, 즉 20억 이상 단지는 여전히 신고가를 경신하며 불장을 이어가고 있다. 15억~20억 구간의 중급지는 상승장 국면에서 전고점을 회복하거나 갱신 중이고, 13억 이하의 중하급지는 전고점 대비 5~~10% 낮은 수준에서 회복장을 보이고 있다. 10억 이하 하급지는 여전히 전고점 대비 10~20% 낮은 상태다. 결국 시장 전체를 한 단어로 정의하기 어렵고, 어느 급지에 속해 있느냐에 따라 상승장인지 회복장인지 체감이 달라지는 상황이다.

지역 선택에서 중요한 것은 '현재 가치'다. 미래 호재는 이미 가격에 상당 부분 반영되어 있다. 따라서 단기적 호재에 집착하기보다는 실제 거주와 생활 측면에서 지금 살기 좋은 곳을 우선시하는 것이 바람직하다. 학군의 영향력은 여전히 크다. 아이가 있는 가정이라면 집을 고를 때 학군이 차지하는 비중이 60\~70%에 달한다. 서울의 대표적인 학군지는 여전히 대치동과 목동이고, 중계동과 평촌은 가성비 지역으로 꼽힌다. 그 사이에 광장동, 명일동, 마포 대흥동 일대는 학원가와 상대적인 가격 메리트를 동시에 가진 지역으로 평가된다.

급지를 나누는 기준도 흥미롭다. 단순히 행정구역이 아니라 가격과 강남 접근성이 핵심이다. 최상급지는 30억 이상, 상급지는 20~30억, 중급지는 15억, 하급지는 10억 이하로 구분된다. 그리고 강남과 얼마나 가까운지가 여전히 부동산 가치를 결정하는 중요한 요소다. 30~40대 수요층은 서울 외곽보다 강남 접근성이 좋은 동남권 경기 지역을 더 선호하는 경향을 보이고 있다.

개별 물건을 고를 때는 연식과 층이 특히 중요하다. 단순히 향보다는 동향 기준층이 남향 저층보다 낫다는 판단도 있다. 젊은 세대가 신축 아파트를 선호하는 이유는 단순히 트렌드 때문만은 아니다. 소득 대비 대출 활용 가능성이 높아지고, 시장 분위기 자체가 하락장에서 회복장으로 바뀌면서 눈높이가 올라간 것도 배경이다.

투자와 실거주를 분리할지 여부는 자산 규모에 달려 있다. 순자산이 3억 이하라면 실거주 중심으로 접근하는 게 맞다. 대출을 활용해 7~~9억대 아파트를 매수하는 것이 현실적이다. 반면 순자산이 5억 이상이라면 10~11억대 투자용 갭투자를 고려할 만하다. 이 경우 거주와 투자를 분리하는 전략이 가능하다.

자금 운용에서도 원칙이 있다. 담보대출과 전세보증금이라는 두 가지 레버리지 중 하나만 사용하는 것이 바람직하다. 특히 상승장에서는 두 가지를 동시에 쓰는 것은 위험하다. 또한 실거주는 자기자금 6:대출 4, 투자는 전세보증금 6:자기자금 4라는 비율을 권장한다. 대출에 대해서는 "좋은 빚은 채무자의 편"이라는 시각도 있다. 갈아타기를 준비하는 30\~40대는 빠르게 상환하는 게 낫지만, 장기 거주를 고려하는 50대 이상은 천천히 갚으면서 화폐가치 하락 효과를 활용하는 것이 현명하다.

상담을 할 때도 시기별로 고민이 다르다. 상승장에는 "지금 들어가도 되나요?", "추격 매수해도 괜찮을까요?"라는 질문이 많다. 반면 하락장에는 "손해를 보고라도 팔아야 하나요?" 같은 매도 고민이 주를 이룬다. 부동산에 정답은 없고, 결국 개인 상황과 성향에 맞는 상대적인 답을 찾아야 한다는 점이 다시 강조된다.

마지막으로 학군지에 관심 있는 부모들에게 추천할 만한 책들도 언급됐다. 경제관념을 세우는 데는 이지영의 ‘엄마의 돈공부’, 상급지 경험을 엿볼 수 있는 ‘강남아파트 인사이트’, 기초 지식을 다지는 ‘부동산대백과’, 실질적인 학군 정보는 ‘대한민국 학군지도’가 도움이 될 만하다.

결국 이번 대책과 시장 흐름에서 확인할 수 있는 교훈은 단순하다. 정부의 규제와 시장 분위기에 흔들리기보다, 자신의 자산 구조와 생활 패턴에 맞는 전략을 세우는 것이 가장 중요하다는 점이다.