10억원 이하 노후아파트, 재건축이 왜 어려워졌을까?

10억원 이하 노후아파트, 재건축이 왜 어려워졌을까?

핵심요약

재건축 시장은 지금 가격대별로 확실히 양극화된 상황이다. 강남·잠실·목동 같은 상급지 단지들은 집값 상승 폭이 공사비 상승을 상쇄하면서 속도를 내고 있지만, 10억원 이하의 중·하급지 노후아파트들은 상황이 다르다. 공사비는 30% 이상 치솟았는데 집값은 전고점을 회복하지 못해 조합원 부담이 크게 늘어난 것이다. 과거 저층 아파트들은 용적률 여유 덕에 사업성이 좋았지만, 이제는 중층 아파트가 주 대상이라 추가 분담금이 필수 구조가 되었다. 결국 강북 재건축 단지가 살아남으려면 집값이 전고점 대비 최소 30% 이상 올라야 공사비 부담을 덜고 사업 추진이 가능하다.

재건축 시장을 들여다보면 예전과 지금 분위기가 완전히 달라졌다. 불과 몇 년 전인 21~~22년 상승장만 하더라도 강북권 재건축 상담이 제법 많았다. 상계주공이나 노원구 일대처럼 노후 단지를 가진 소유자들이 ‘언젠가는 재건축이 되겠지’라는 기대감을 품고 문의를 많이 했다. 하지만 23년 본격적인 하락장에 들어선 이후, 매매가 기준 10억원 이하 아파트의 재건축 문의는 자취를 감췄다. 반대로 강남·잠실·목동 같은 상급지 단지는 20억~~30억을 넘는 가격에도 관심이 몰리며 오히려 활기를 띠었다. 최근 대출규제로 거래가 주춤하긴 했지만 여전히 높은 호가를 유지하고 있는 것만 봐도 차이가 분명하다.

이 양극화는 왜 생겼을까? 가장 큰 이유는 공사비와 집값의 흐름이 정반대로 움직였기 때문이다. 22년 러시아-우크라이나 전쟁 이후 원자재와 인건비가 오르면서 공사비가 최소 30% 이상 올랐다. 그런데 강북 노후 단지들은 집값이 전고점 대비 10~~20% 내려가 있는 상황이다. 공사비는 치솟았는데 집값은 내려가니 조합원들의 추가 분담금 부담이 예전보다 훨씬 커질 수밖에 없다. 예를 들어 도봉구 방학동 신동아아파트의 경우, 34평형 소유자가 재건축 시 동일 평형을 신청하면 21년에는 2~~3억원이던 분담금이 25년에는 6억원 이상 될 것이라는 얘기가 나온다. 현재 시세가 5억5천만\~6억원 수준인데, 집값보다 많은 분담금을 감당할 수 있는 소유자는 많지 않다. 이러니 과거엔 찬성하던 사람들이 지금은 반대로 돌아서고 사업 속도가 느려질 수밖에 없는 것이다.

반면 강남권 재건축 단지는 상황이 다르다. 공사비가 올랐어도 집값 상승분이 이를 상쇄한다. 신반포2차 25평형만 봐도 21년 26억5천만원에서 25년 40억원에 거래가 되었다. 공사비가 30% 올랐다 해도 집값 상승 폭이 더 크니 조합원들은 큰 부담 없이 사업을 추진할 수 있다. 결국 집값이 얼마나 받쳐주느냐가 재건축의 핵심 조건이 된 셈이다.

재건축이 어려워진 이유는 두 가지로 정리된다. 첫째, 전고점을 회복하지 못했다는 점이다. 중·하급지 단지들은 집값이 예전 수준을 따라가지 못하면서 공사비 부담이 상대적으로 더 커졌다. 둘째, 사업성 자체가 예전만 못하다. 80년대 지어진 저층 주공이나 시영아파트는 용적률 여유가 많아 ‘헌집 주고 새집 받는’ 구조가 가능했다. 하지만 지금 재건축 대상은 중층 아파트가 대부분이라 여유 용적률이 적다. 결국 ‘헌집 주고 돈까지 더 내고 새집 받는’ 상황이 되어버린 것이다. 조합원들이 체감하는 부담이 커지니 사업 추진이 지연될 수밖에 없다.

그렇다면 강북 재건축 아파트가 살아남으려면 무엇이 필요할까? 결국 집값 회복이다. 최소 전고점 대비 30% 이상 새로운 신고가를 찍어야 공사비 부담을 줄일 수 있다. 단순히 연식만 오래됐다고 해서 언젠가는 재건축이 되겠지 하는 기대감은 이제 무의미하다. 조합원들이 실제로 감당 가능한 조건이 맞아떨어져야만 재건축이 현실화될 수 있다.

정리하면 이렇다. 재건축 시장은 지금 분명 양극화됐다. 강남·잠실처럼 집값이 급등한 단지는 속도를 내고, 10억원 이하 단지는 고전하고 있다. 해당 단지가 전고점 대비 최소 30% 이상 올라 있어야 재건축 추진이 유리하다. 그리고 정비사업은 언제나 하락장보다는 상승장에서 추진력이 붙는다. 앞으로 중·하급지 노후 아파트들의 재건축은 상승장이 돌아오기 전까지는 쉽지 않아 보인다.