반포 한신서래·궁전·동궁 통합재건축, 정말 8년 안에 입주 가능할까?

반포 한신서래·궁전·동궁 통합재건축, 정말 8년 안에 입주 가능할까?

핵심내용

반포 한신서래, 신반포궁전, 현대동궁 세 단지가 통합재건축을 추진하면서 시장의 관심이 집중되고 있다. 제자리 재건축과 독립정산제 방식으로 진행되어 분쟁 소지가 줄어들고, 건축비 절감 효과로 분담금이 낮아질 가능성이 크다. 원베일리 사례를 이끌었던 한형기 씨가 직접 조합원으로 참여해 속도를 낼 것이라는 기대도 있다. 다만 법적·행정 절차를 고려할 때 8년 내 입주는 쉽지 않다는 신중론도 존재한다. 매물은 이미 귀해지고 가격은 가파르게 오르는 상황에서 이번 통합재건축이 투자자와 실거주자 모두에게 마지막 기회가 될 수 있다는 전망이 나온다.

최근 반포권에서 가장 뜨거운 화두는 바로 한신서래, 신반포궁전, 현대동궁 세 단지의 통합재건축이다. 입지적으로는 이미 반포 메이저 라인에 속해 있어 재건축만 성공한다면 대규모 브랜드 단지로 변신할 수 있는 잠재력이 크다. 문제는 통합이 실제로 가능할지, 그리고 가능하다면 입주까지 시간이 얼마나 걸릴지다.

우선 세 단지 통합재건축은 ‘제자리 재건축+독립정산제’라는 틀로 추진된다. 이 방식은 각 단지가 독립적으로 손익을 계산하기 때문에 대지지분이 크든 작든, 내 자산이 다른 단지로 잠식당할 우려가 없다. 궁전처럼 대지지분이 커서 단독 재건축만 해도 1+1 혜택을 기대할 수 있는 단지는 통합 시 손해를 본다고 생각할 수 있는데, 독립정산제라면 그 걱정은 줄어든다. 오히려 세 단지가 뭉치면 건축비 절감 효과가 커지고, 공원이나 도로 같은 공용부지도 효율적으로 처리할 수 있어 전체적으로 분담금이 줄어드는 구조가 된다.

속도 면에서도 긍정적인 신호가 있다. 원베일리와 아리팍 사례에서 8년 안에 준공을 맞춘 경험이 있는 한형기 씨가 이번에도 조합원으로 직접 들어와 주도할 계획이다. 특히 ‘투트랙 단계별 동시 진행’이라는 방식을 활용해 설계, 인허가, 이주 등을 병행하면서 시간을 단축한다는 구상이다. 서초구청에서도 애초에 세 단지 통합을 권고했고 행정 지원을 아끼지 않겠다고 한 만큼, 빠른 추진을 뒷받침할 조건은 마련됐다.

하지만 모든 게 장밋빛 전망은 아니다. 재건축은 법적·행정 절차가 길고 변수가 많다. 아무리 속도를 낸다 해도 현실적으로 8년 안 입주가 쉽지 않다는 의견도 있다. 실제로 다른 지역의 재건축 사례를 보면 계획보다 수년씩 늦어진 경우가 허다하다. 그럼에도 원베일리에서 한 차례 속도를 입증한 경험이 있기에 이번에도 최소한 그 수준은 지켜낼 것이라는 기대가 우세하다.

시장 반응은 이미 뜨겁다. 한신서래 20평대 매물이 20억 초반에 나오자마자 불이 나듯 전화가 몰리고 있다는 얘기가 돌고, 중대형 평수는 아예 매물이 씨가 말랐다. 호가는 신고가 대비 10억 이상 오른 상태고, 조합 설립이 임박한 지금이 사실상 저가 매수의 마지막 기회라는 말까지 나온다. 통합이 확정되면 완공 후 국평(전용 84㎡) 기준 최소 60억 이상은 무난하다는 전망도 흘러나온다.

주민들 분위기도 과거와 다르다. 각자 단독 추진하다가 실패한 경험이 있는 만큼 이번 통합은 마지막 기회라는 인식이 강하다. 실제로 동의율 확보나 조합 설립은 무난하게 진행될 것이라는 관측이 많다. 다만 상가 처리나 공통시설 문제 같은 세부 쟁점이 남아있고, 이 부분은 경험 많은 추진 주체가 잘 조율해야 한다는 목소리도 있다.

정리하자면, 이번 세 단지 통합재건축은 성공 가능성이 높아 보인다. 독립정산제 덕분에 단지 간 이해관계 충돌은 최소화됐고, 건축비 절감과 행정 지원이라는 장점도 있다. 8년 내 입주가 가능할지 여부는 여전히 논쟁적이지만, 속도전의 키를 쥔 인물이 조합원으로 참여한다는 점은 분명히 강력한 호재다.

투자 관점에서 보면 이번 사업은 ‘되면 대박, 안 되면 쪽박’이라는 평가가 맞다. 통합이 확정되면 메이저 브랜드 대단지로 탈바꿈하면서 반포 내 신축 프리미엄을 그대로 누릴 수 있지만, 만약 무산되면 소규모 단독 재건축의 한계를 피하기 어렵다. 그렇기에 현재 매물을 확보할 수 있다면 큰 기회를 잡는 셈이고, 반대로 리스크를 감당하기 힘들다면 신중하게 접근하는 게 맞다.

결국 선택은 각자의 몫이다. 다만 이번 통합재건축은 주민 의지, 제도적 장치, 추진 인력까지 삼박자가 맞아떨어진 상황이라 반포의 새로운 중심 단지로 성장할 가능성은 어느 때보다 높아 보인다.