올림픽선수촌 매도와 한남2구역 매수, 투자 판단의 전환점

올림픽선수촌 매도와 한남2구역 매수, 투자 판단의 전환점

핵심요약

올림픽선수촌 아파트 임차인 퇴거를 계기로 보유와 매도 사이에서 고민 끝에 매도를 선택했다. 느린 재건축 속도와 추진위의 정책 방향에 대한 불신, 한강변 아파트 대비 저조한 시세 흐름이 주요 이유였다. 이후 압구정, 반포, 성수 등을 검토했지만 결국 속도와 미래 가치가 확실한 한남2구역으로 투자 방향을 정했다. 매수 과정에서 시행착오와 아쉬움도 있었지만, 결과적으로 저렴하게 매수에 성공하며 갈아타기에 성공한 사례다.

2024년 가을, 올림픽선수촌 아파트의 임차인이 4년 만에 퇴거 의사를 밝히면서 선택의 기로에 서게 되었다. 새로운 세입자를 받아 4년을 더 보유할 것인가, 아니면 이 기회에 매도하고 다른 투자처로 옮겨갈 것인가였다. 당시 토지거래허가구역 규제 때문에 실거주자만 매수할 수 있었던 점, 세입자가 있는 상태에서는 매수 희망자들에게 집을 보여주기 어렵다는 점을 고려할 때 장기보유 부담이 컸다. 결국 보유보다는 매도를 택했다.

결정적 이유는 올림픽선수촌 아파트의 지지부진한 흐름이었다. 한강변과 강남 주요 아파트들이 급등하는 사이, 올림픽은 상대적으로 제자리걸음을 했다. 2020년 정밀안전진단을 통과했지만 아직까지 정비구역 지정조차 되지 않은 상태였고, 재건축 속도는 한없이 느렸다. 추진위의 방향도 납득하기 어려웠다. 고급화를 이유로 임대아파트를 배제하고, 쾌적성을 이유로 낮은 용적률을 지향하는 설문조사를 진행했기 때문이다. 오세훈 시장의 35층 규제 완화로 50층 이상도 가능해진 상황에서, 170\~220% 수준의 저용적률을 검토한다는 점은 투자자 입장에서 매우 아쉬운 부분이었다.

매도 이후 투자처를 찾는 과정은 쉽지 않았다. 가장 먼저 압구정을 검토했으나, 19평 27억이라는 매물은 허위성 냄새가 짙었다. 압구정은 언젠가 서울 최고 아파트의 왕좌를 차지할 곳이라는 확신이 있었지만, 내부 갈등과 토지 문제 등으로 속도가 느릴 수밖에 없었다. 반포 신반포2차는 재건축 후 대장 아파트가 될 가능성이 높았지만, 토지거래허가구역이라 실거주 부담이 따랐다. 매물 가격 역시 네이버에 표기된 것보다 훨씬 높게 불러 실제 거래는 쉽지 않았다. 성수 전략정비구역은 당시 저평가 매력이 있었으나, 주차대수 부족과 중대형 비중 미흡, 사업 지연 우려로 선택하기 어려웠다.

고민 끝에 눈을 돌린 곳이 바로 한남뉴타운이었다. 한남2구역은 특히 속도가 빠른 편이고 관처를 앞두고 있어 투자기간이 비교적 짧다는 점이 매력적이었다. 게다가 실거주 의무가 없어 투자와 소유를 분리할 수 있었다. 무엇보다 2\~5구역이 완공되면 1만 세대에 달하는 초대형 고급 주거타운이 형성될 전망이었고, 인근의 고급 아파트들과 함께 한남동 일대 전체가 고급화되는 그림이 그려졌다.

매수 과정에서는 우여곡절도 많았다. 첫 번째로 본 급매물은 최소 투자금이 1.5억으로 조건이 훌륭했지만, 유명 부동산 인플루언서에게 선점당했다. 두 번째로 계약을 진행했던 무허가 건물 매물은 매도인 변심으로 무산됐다. 조급해지는 가운데 평범한 매물들만 보게 되며 스트레스를 받던 중, 우연히 시세보다 2억 저렴한 매물을 발견했다. 권리가액, 프리미엄, 추가분담금을 모두 합쳐 총매입가는 28.7억 수준이었다. 허위매물일 가능성도 의심했지만 현장 확인 결과 멀쩡한 단독주택이었고, 바로 계약금을 송금해 매수를 성사시켰다.

이 과정에서 해당 물건이 상속 매물임을 알게 되었고, 상속인과의 본계약까지 시간이 걸렸다. 하지만 서두르지 않고 묵묵히 기다린 끝에 매도와 매수를 동시에 안정적으로 마무리할 수 있었다. 결과적으로 올림픽을 약간 저렴하게 매도했지만, 한남을 더 저렴하게 매수했기 때문에 수익성은 한층 높아졌다. 이후 가격 흐름 또한 올림픽과는 비교할 수 없을 만큼 가파르게 상승했다.

이번 사례는 단순한 매매 경험이 아니라, 투자 판단의 기준을 다시금 점검하게 만든 과정이었다. 느린 재건축과 불확실한 정책 방향에 머물러 있는 단지를 떠나, 속도와 미래 가치가 보장된 지역으로 갈아탄 결단이 결국 성과로 이어진 것이다. 부동산 투자에서 중요한 것은 타이밍과 결단력이라는 교훈을 다시 한번 확인할 수 있었다.