반포와 방배, 앞으로 격차는 줄어들까 더 벌어질까

반포와 방배, 앞으로 격차는 줄어들까 더 벌어질까

핵심요약

반포와 방배는 나란히 서초구에 있지만 지금까지의 시세 흐름과 미래 전망은 다소 엇갈린다. 반포는 이미 한강변 입지와 강력한 인프라를 바탕으로 초상급지로 자리잡았고, 방배는 이제 본격적인 재건축을 통해 신축 대단지 시대를 맞이하려 한다. 단기적으로는 반포의 우위가 공고해질 가능성이 크지만, 장기적으로는 방배의 공급 확대와 생활권 확장으로 격차가 일정 부분 줄어들 수 있다는 분석도 나온다. 두 지역은 단순한 경쟁 관계라기보다는 서로의 발전이 시너지를 내는 공생적 관계에 가깝다.

최근 부동산 커뮤니티에서 가장 뜨겁게 오간 화두 중 하나가 바로 “반포와 방배의 격차가 줄어들 것인가, 더 벌어질 것인가”였다. 실제 시세만 놓고 봐도 차이는 뚜렷하다. 반포 래미안 원베일리 국평이 70억 안팎에 거래되는 반면, 방배 디에이치 33평은 34억 수준이다. 질문자는 방배의 재건축 신축 물량이 입주하게 되면 1년 뒤에는 40억대 진입도 가능할 것이라 내다봤다. 그렇다면 두 지역의 향후 10년간 흐름은 어떻게 될까.

먼저 반포 우위론을 보자. 한강 조망권, 압도적인 교통망, 신세계 강남점과 고속터미널 상권, 명문 학군 등이 반포의 자리를 굳건히 지켜준다. 이미 원베일리, 디에이치클래스트, 트리니원 같은 초대형 브랜드 단지가 들어서며 반포는 명실상부한 초상급지로 올라섰다. 인프라와 입지의 차이는 단기간에 메우기 어렵다는 주장이 설득력을 얻는 이유다. 실제로 “상급지와 중하급지는 계속 벌어진다”는 식의 의견이 많았다. 단순한 신축 아파트 몇 개로는 이 격차를 좁히기 힘들다는 것이다.

반면 방배 기대론도 만만치 않았다. 방배는 지금까지 대단지 신축이 거의 없었지만, 앞으로 1만 5천 세대 이상이 공급되며 판도가 크게 달라질 전망이다. 인구수만 봐도 현재 약 10만 명 수준인데, 향후 입주가 완료되면 30\~50% 이상 늘어난다. 이는 자연스럽게 상권 확장과 소비력 증가로 이어지고, 생활 인프라도 달라질 수밖에 없다. 게다가 방배는 내방역에서 신세계 강남까지 한 정거장, 여의도·용산·광화문까지도 가까운 위치적 장점을 갖고 있다. 숲과 공원이 있고, 전통시장과 소규모 상권이 살아있어 ‘다양성’ 측면에서 오히려 강점이 될 수 있다는 시각도 있었다.

중립적인 시각도 존재한다. 반포는 초상급지로서 최고 시세를 유지하고, 방배는 상대적으로 여유 있는 베드타운으로서 가치를 가진다는 해석이다. 굳이 반포와 비교하기보다, 방배는 서초권의 중상위 입지로서 자리잡으면 충분하다는 의견이다. 실제로 일부 주민들은 “반포가 더 올라가면 그 영향 덕분에 방배도 좋아지고, 방배가 좋아지면 반포 역시 주변 환경이 개선되는 것”이라며 경쟁보다는 공생 관계라고 강조했다.

물론 방배 재건축이 아쉬운 부분도 있다는 지적이 있었다. 중대형 위주의 고급화 전략이 부족해 반포와 같은 차별화를 만들 기회를 놓쳤다는 평가다. 하지만 시간이 지나면 마제스힐 같은 고가 대형 빌라나 새로운 프리미엄 단지도 등장할 수 있어, 장기적으로는 다른 포지션을 형성할 여지도 있다.

결론적으로 단기적으로는 반포의 초격차가 유지될 가능성이 크다. 그러나 방배가 본격적인 신축 대단지 시대를 맞고, 인구와 상권이 커지며 생활환경이 개선된다면, 중장기적으로는 격차가 일정 부분 줄어들 가능성이 있다. 다만 이 과정은 단기간에 이루어지지 않고, 최소 5년에서 10년은 걸릴 장기적인 변화다. 반포와 방배는 서로의 발전이 곧 서로에게 도움이 되는 인접 생활권이라는 점에서, 향후 두 지역 모두 성장하며 각자의 장점을 살려가는 방향으로 가게 될 것이다.