가계약금 입금 후 매도인 계약파기, 배액배상 범위와 거부 가능 여부 정리

가계약금 입금 후 매도인 계약파기, 배액배상 범위와 거부 가능 여부 정리

3줄 요약

가계약서에 배액배상 조항이 있다면 매도인의 계약파기는 원칙적으로 유효하다.
배액배상 기준은 실제 지급한 가계약금이며, 미지급 계약금·중도금은 포함되지 않는다.
매수인은 계약 이행을 강제할 수 없고, 중개수수료도 별도 약정이 없으면 각자 부담이다.

가계약의 법적 성격부터 정리

부동산 거래에서 가계약은 본계약 전 단계의 약정이지만, 약정서가 작성되고 금전이 오갔으며 계약의 주요 내용이 특정됐다면 법적으로 계약으로 인정될 수 있다. 특히 해약금, 배액배상 조항이 명시된 경우 단순한 예약이 아니라 해약금부 계약으로 보는 것이 일반적이다. 이 경우 계약 해제는 약정된 방식으로만 가능하다.

약정서에 배액배상 조항이 있는 경우

약정서에 토지거래허가 전이라도 매도인은 약정금액의 배액을 배상하고 계약을 해지할 수 있다고 명시돼 있다면, 매도인의 계약파기는 약정에 따른 정당한 해제에 해당한다. 매수인이 이를 거부하고 계약 이행을 강제하기는 어렵다. 약정 자체가 해제권을 인정하고 있기 때문이다.

배액배상 기준 금액은 무엇인가

핵심은 배액배상의 기준이 되는 약정금액이다. 판례와 실무에서는 실제로 수수된 금액을 기준으로 본다. 이번 사례처럼 가계약금 1천만 원만 입금된 상태라면 배액배상은 2천만 원이다. 약정서에 계약금 5,200만 원이 기재돼 있더라도 실제로 지급되지 않았다면 배액배상 기준이 되지 않는다. 약정금액이라는 표현이 있어도 실질 지급 여부가 중요하다.

매수인은 계약파기를 거부할 수 있는가

원칙적으로 불가능하다. 해약금부 계약에서 매도인이 배액배상을 선택해 해제 의사를 표시하면 계약은 종료된다. 매수인이 중도금이나 잔금을 아직 지급하지 않은 단계라면 더욱 그렇다. 계약을 반드시 이행하라고 요구하려면 상대방의 해제권이 제한돼 있어야 하는데, 이 약정서는 오히려 해제권을 명확히 인정하고 있다.

중개수수료는 누가 부담하나

중개수수료는 본계약이 체결돼야 발생하는 것이 원칙이다. 가계약 단계에서 거래가 무산된 경우, 약정서에 별도로 중개수수료 부담에 대한 합의가 없다면 법적으로 지급 의무가 명확하지 않다. 실무에서는 각자 부담하거나 실제 발생한 비용만 정산하는 경우가 많다.

세금 문제도 함께 고려해야

배액배상으로 받은 금액은 단순 반환금이 아니라 기타소득 또는 손해배상금 성격으로 과세 대상이 될 수 있다. 특히 매도인 입장에서는 국세청 신고 대상이 되는 경우가 많고, 매수인도 수령 금액의 세무 처리를 확인할 필요가 있다.

실무적으로 남는 교훈

가계약서라도 해약 조항과 금액 기준을 명확히 써야 한다. 배액배상 기준이 가계약금인지 계약금 전체인지 분명히 해야 분쟁을 줄일 수 있다. 또한 중개수수료 부담 주체도 약정서에 명시하는 것이 안전하다. 가계약은 가볍게 보이지만, 실제 분쟁에서는 본계약 못지않은 효력을 가진다는 점을 기억해야 한다.