전세 만기 4달 전 계약 갱신과 갱신청구권 활용 전략

전세 만기 4달 전 계약 갱신과 갱신청구권 활용 전략

3줄요약

1. 전세 계약 만기 전 재계약 의사표시는 의무가 아니다. 기다려도 된다.
2. 만기 2개월 전까지 양측 의사표시가 없으면 묵시적 갱신으로 자동 연장된다.
3. 묵시적 갱신 후에도 갱신청구권은 남아 있으며, 다음 만기 전에 사용 가능하다.

■ 계약 만기 전, 갱신 요구는 꼭 해야 할까?

임차인은 전세 만기 4개월 전에 먼저 계약갱신청구를 할 법적 의무가 없다. 즉, 미리 “갱신하겠다”는 통보를 반드시 하지 않아도 된다. 임대차보호법상, 갱신청구권은 임차인의 권리일 뿐 의무가 아니다. 임차인이 더 살고 싶다면 기본 전략은 기다니는것으로 하자.

■ 묵시적 갱신의 성립 조건과 효과

전세 계약 만기 2개월 전까지 임대인·임차인 모두 재계약 또는 계약종료 의사를 명확히 표시하지 않으면, 계약은 동일 조건으로 자동 연장된다. 이를 묵시적 갱신이라 한다. 자동으로 2년이 연장되고, 보증금과 월세·전세금 등 핵심 조건은 기존 그대로 유지된다. 임차인에게 유리한 점은, 자동 연장되었기 때문에 갱신청구권 1회를 아껴둘 수 있다

■ 묵시적 갱신 후, 갱신청구권은 사라지지 않는다

가장 헷갈리는 부분이 여기다. 묵시적 갱신이 되었다고 해서 갱신청구권이 소멸되지 않는다. 이미 자동으로 2년을 더 살게 된 상태에서도, 임차인은 ‘그 다음 2년’을 보장받기 위해 갱신청구권을 사용할 수 있다. 단, 갱신청구권 사용 또는 임대인의 거부 의사표시는 해당 계약의 만기 2개월 전까지 해야 효력이 확실하다.

■ 임대인 협의와 갱신청구권 중 무엇을 우선할까

갱신청구권의 핵심은 임대료 인상률을 5% 이내로 제한해 2년을 추가 보장받는 최소 안전장치다. 하지만 실제로 임대인이 5% 꽉 채워 올릴지, 1~3% 선에서 협의될지, 동결을 제안할지는 시장과 임대인 성향에 따라 다르다. 임대인과 합의가 원만하면 갱신청구권을 굳이 즉시 쓰지 않고, 더 좋은 조건(예: 인상률 2~3%, 관리비 조정, 수리 지원 등)을 이끌어낼 가능성도 있다. 이 경우 갱신청구권은 다음 만기 직전에 안전카드로 쓰면 된다.

■ 실제 활용 시 주의사항

1. 갱신청구권 행사는 ‘만기 2개월 전까지’가 실무적 데드라인이다.
2. 묵시적 갱신을 기다릴 때는 임대인에게 계약 종료 의사가 있는지 떠보는 정도의 사전 대화는 가능하다. 다만, 압박 톤이 아니라 “거주 의사로 미리 말씀드린다” 수준으로 접근해야 협의가 부드럽다.
3. 자동 연장 전 임대인이 먼저 재계약 조건을 꺼내면, 그때 갱신청구권을 쓰겠다고 선언해도 늦지 않다.

■ 결론

임차인이 더 살고 싶다면, 먼저 할 일은 ‘기다림’. 묵시적 갱신을 노리면 2년 자동 연장 + 갱신청구권 1회 보존이라는 두 마리 토끼를 잡는다. 이후 2년 더 살고, 그 다음 만기 2개월 전 갱신청구권을 사용하면 추가 2년을 5% 이내 인상률로 보장받는다. 협의가 잘 되면 인상률은 더 낮출 수도 있고, 안전카드는 끝까지 들고 가는 게 전략이다.

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