40대 부부, 15억·18억 아파트 어디까지 가능할까?

40대 부부, 15억·18억 아파트 어디까지 가능할까?

3줄요약

1. 15억 전후 매수 시 대출 규제와 DSR, 실거주 편의가 1순위 기준이다.
2. 15억 초과 주택은 대출 한도 4억 제한, 갭투자 가능 여부가 지역별로 다르다.
3. 학군·교통·환경 중 우선순위를 정하고, 예산 내에서 리스크 낮은 단지를 고르는 게 최선이다.

■ 대출 규제의 현실과 상환 여력 기준

2026년 현재, 15억을 넘는 아파트는 주택담보대출 한도가 최대 4억으로 제한된다. 18억 주택을 6억 대출로 접근하는 건 규제상 불가능에 가깝다. 그래서 예산을 15억 근방으로 잡는 전략이 현실적이다. 월 상환 300만 원을 넘기지 않겠다는 기준은 30년 만기 기준 대략 6억 내외 대출을 의미하지만, 실제론 4억 한도 안에서 DSR에 맞춰 설계해야 한다. 안정적인 연소득 2.5억은 DSR 산정에서 유리한 구조다. 상환 계획만 보수적으로 잡으면 현금흐름 관리도 가능하다.

■ 갭투자 가능 여부로 지역 구분하기

서울은 토지거래허가제(토허제)와 대출 규제가 강한 편이라 갭투자 난이도가 높다. 반면 경기권 일부 신도시는 토허제 영향이 없고 갭투자가 가능하다. 다산신도시는 8호선 다산역 개통으로 교통 기대감이 살아 있고, 전고점 대비 저평가 구간이라는 의견이 많다. 다만 커뮤니티 글 특성상 ‘내가 사는 지역 추천’이 과대 대표되는 경향이 있어 냉정한 시세 비교가 필수다.

■ 학군과 교통, 환경의 3각 균형

자녀가 초등~중등까지 편하게 다닐 수 있는 환경을 원한다면 초중고가 밀집한 평지 입지가 강점이다. 신도림 동아·대림 라인은 1·2호선 더블역세권에 도림천 조경, 러닝·자전거 환경까지 갖춰 실거주 만족도가 높은 지역으로 꼽힌다. 행정구역이 구로구라는 점이 단점으로 언급되지만, 인프라 접근성과 학원 셔틀, 평지 생활은 실거주 관점에서 큰 플러스다. 강동구는 단지 수가 많아 조건 맞춤 선택이 쉬운 지역이지만, 잠실·대치 등 학원 접근성 기준으로는 신도림·금호·옥수·행당 라인이 오히려 경쟁력이 있다.

■ 15억 전후 추천 단지 라인업과 포지셔닝

15억 기준으로 거론되는 단지 라인은 고덕아남, 신촌럭키, 철산 래미안자이, 길음9단지 등이다. 공통 키워드는 구축 대비 안정적 학군, 서울 주요 노선 접근, 대출 규제선 내 가격 형성이다. 옥수·금호·응봉·행당 라인은 강남3구로의 이동 편의와 중학교 통학 안정성이 강점으로 평가된다. 특히 옥수동은 시세가 올랐지만 ‘대장 제외 단지’는 상승률이 덜 반영된 구간도 있어 아직 탐색 여지가 있다. 압구정 이주 수요와 향후 학원 수요 확장까지 고려하면, 실거주 2년 + 투자 보유 전략으로도 나쁘지 않은 선택지다.

■ 예산 내 선택 전략과 리스크 관리

총알이 9억 현금 + 2억 금융 + 1.5억 마통 여력 구조는 매우 공격적인 편이다. 다만 마통을 쓰기보단 15억 이하 단지에서 주담대를 4억 한도까지 최적 설계하는 것이 금리·리스크 측면에서 효율적이다. ‘이정도면 괜찮다’ 싶으면 빠르게 진입하되, 대출 상환선은 무조건 4억 안에서 설계, 직주근접은 남편·아내 직장 위치 평균 거리로 잡아야 한다. 30평대 15억은 넉넉하진 않지만 서울을 벗어날 이유는 없다는 의견도 다수다.

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