행복주택 자산초과, 출산 가구 재계약 가능 여부 (법적 근거 정리)

행복주택 자산초과, 출산 가구 재계약 가능 여부 (법적 근거 정리)

3줄 요약

1. 2024년 1월 1일 이후 출생 + 행복주택 거주 중 출산한 자녀가 있는 기존 입주자는 자산 초과 시에도 성년까지 거주 연장 가능하다.
2. 이 경우 임대보증금과 임대료는 130% 할증 적용된다. 단, 자동차 가액 초과는 완화 예외 없이 퇴거다.
3. 시행 이후 재계약(갱신계약 포함) 체결 건부터 적용되므로, 과거 공고 입주자도 2025년 3월 이후 재계약이면 해당될 수 있다.

■ 1. 행복주택 자산초과의 기본 원칙

행복주택은 자산 기준 초과 시 퇴거가 원칙이다. 재계약(갱신 포함)에도 동일하게 적용된다. 국민·영구임대처럼 '1회 자산초과 재계약 허용' 같은 재계약 요건 조문은 행복주택에 따로 존재하지 않는다. 대신 거주 연장 완화는 별표 형식과 할증 조문 해석으로 적용된다.

■ 2. 출산 가구 자격 완화의 적용 조건

2024년 1월 1일 이후 출생한 자녀가 있어야 한다.
반드시 행복주택 임대기간 중 출산한 경우만 인정된다.
이 규정은 시행 이후 재계약을 체결하는 경우부터 적용된다.
  공공임대는 공고별로 조건이 달라 보이지만, 재계약이 2025년 3월 이후라면 완화 규정 적용 대상이 될 수 있다.

■ 3. 거주기간 연장의 근거 – 별표5 제4호 차목

별표5 차목은 임차인의 행복주택 거주기간 중 출생한 자녀가 있는 경우, 자산 요건 중 자동차 요건을 제외한 나머지 자산은 초과하더라도 자녀 성년이 되는 날이 속한 임대기간 종료일까지 거주할 수 있다고 해석되는 조항이다. 하지만 자동차 가액 초과는 이 연장 적용에서 예외로 퇴거 대상이다.

■ 4. 보증금·임대료 할증의 근거 – 공공주택 시행규칙 제9조

시행규칙 제9조는 행복주택 자산 요건을 초과했더라도 별표5 제4호 차목에 따라 재계약을 체결하려는 사람의 경우, 임대보증금 및 임대료를 할증할 수 있다는 근거 조항이다. 실무에서는 이 조문 해석을 기반으로 130% 할증이 공고문에 반영된다.

■ 5. 국민임대 94조와의 비교로 보는 구조 차이

국민임대는 94조에서 자산·소득 초과 시 1회 재계약 허용, 출산 시 자동차 제외 자산 완화가 명문화되어 있다. 반면 행복주택은 별도 재계약 요건 조문 없이, 별표 차목 + 시행규칙 할증 조문 해석으로 완화와 연장이 구현되는 구조다.

■ 6. 반드시 기억할 예외 조건

자동차 가액 기준 초과 시 : 출산 여부와 무관하게 퇴거
소득과 자산 동시 초과 시 : 가장 높은 할증 비율 1개만 적용(중복 X)
이사 후 다른 행복주택 재입주 : 완화 규정 적용 불가, 신규 심사로 전환

■ 7. 실무 체크 포인트

2026년 3월 이후 재계약이면 완화 적용 가능성이 높다.
관할 지사(SH/LH)에서 자산 항목, 자동차 가액, 할증 보증금 수준, 연장 가능 기간을 반드시 확인해야 한다.
재계약 전에 상담 기록을 남겨두는 것이 리스크 관리에 유리하다.

결론

행복주택 기존 입주자도 2024년 이후 출생 + 거주 중 출산한 자녀가 있다면, 자동차 제외 자산 초과 시 성년까지 거주 연장과 130% 할증 재계약이 가능하다. 다만 자동차 가액 초과는 예외 없이 퇴거 대상이며, 이사 후 다른 행복주택 신규 입주는 완화 적용이 불가하다.

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