내년 상반기 미분양 감소, 아파트값 상승이 예고된 이유

내년 상반기 미분양 감소, 아파트값 상승이 예고된 이유

3줄 요약

1. 2025년 수도권 대출 규제가 유동성을 강하게 제한하며 거래량 급감
2. 공공 중심 공급 대책은 구체성 부족으로 시장 반응 미약
3. 2026년 금리 인하와 입주 물량 감소가 수급 불균형을 키워 가격 상승 압력 지속

■ 대출 규제, 시장 유동성의 급격한 위축

2025년 부동산 시장의 핵심 변수는 ‘대출’이다.
6월 발표된 수도권 대출 한도 6억 제한은 즉시 적용되며 거래 심리를 급랭시켰다.
10월에는 집값 구간별로 6억·4억·2억으로 추가 하향 조정되며 실수요자 자금 조달 난도가 더 높아졌다.
금융기관 대출 총량 목표의 50% 축소, 연말 대출 중단 사례는 유동성 차단의 정점을 보여준다.
생활안정자금 대출 1억 제한도 실물 거래와 무관한 규제로 평가되며, 수요층 양극화를 가속했다.
결과는 명확하다. 대출 의존도가 높은 중산층·청년·신혼 수요가 위축되고, 현금 부자 중심 시장이 강화됐다.
관망세가 합리적일까? 정책 의도는 이해하지만, 속도 조절 없는 규제는 부작용이 더 크다.
자산·소득 무관한 일괄 규제는 ‘시장 냉각’은 성공했지만 ‘사다리 유지’엔 실패했다.

■ 공급 대책의 한계, 공공만으로는 부족한 신호

공급 계획은 5년간 수도권 135만호 착공 목표로 제시됐다.
LH 중심, 개발이익 공공 귀속이 골자다. 방향성은 옳지만 시장이 체감할 구체성은 부족했다.
위치·시기·세부 물량이 불명확하면 ‘공급 시그널’로 작동하기 어렵다.
특히 3기 신도시 20만호 추가 공급 같은 명확한 타임라인이 나왔어야 매수 심리와 전세 불안을 동시에 조절할 수 있다.
재건축·재개발, 비아파트 세제 개선, 재건축 초과이익 환수제 완화 같은 보완책이 더해져야 균형 잡힌 공급 메시지가 된다.
현재의 중첩 규제(조정지역·토허제·투기과열지구 확대)는 매매뿐 아니라 전세 매물 품귀까지 유발했다.
공급 계획이 ‘숫자 목표’로만 남아선 안 된다. ‘시점 목표’가 있어야 한다.

■ 2026년 금리 인하 가능성, 숨통과 상승 압력의 공존

미국 금리 인하가 본격화되면 한국도 기준금리 인하 여력을 확보한다.
대출 금리가 하향 안정되면 매수 심리 일부 회복이 가능하다.
여기서 중요한 건 ‘금리 인하 = 거래 회복’이 아니라, ‘금리 인하 + 공급 부족 우려 = 가격 상승 압력’이라는 점이다.
2025~2026년 입주 물량은 감소 추세다. 이는 2020년대 말까지 이어질 가능성이 높다.
가구 수 증가와 수도권 인구 집중은 구조적 수요 증가 요인이다.
반면 착공 유인은 약하고, 공공 공급 체감은 낮다.
결과적으로 금리 인하는 상환 부담을 낮추며 숨통을 열지만, 동시에 수급 불균형을 키워 집값 상승 압력을 유지한다.
시장 유동성은 주식·선거 예산 조기 집행 등으로 부분 확대 가능성이 있으나, 저소득층 체감 유동성 확대는 제한적이다.
양극화는 당분간 이어진다. ‘똘똘한 한 채’ 집중 현상도 유지된다.

■ 2026년 상반기 전망: 수도권 중심 소폭 상승, 지방도 편차 속 반등

2026년 상반기 시장은 지역별 편차를 품은 ‘동반 상승 구조’로 진입할 가능성이 있다.
수도권은 수급·금리·심리 요인이 맞물려 상승 압력이 더 강하다.
지방은 미분양 감소 흐름을 보이지만, 입지·산업·교통 인프라에 따라 온도 차가 크다.
전세는 전국적으로 공급 대비 안주 수요가 높아 상승 강도가 더 가팔라질 가능성이 있다.
분양 시장도 새 아파트 기대 심리가 살아 있어 일반 지역에서도 완판 가능성이 확대된다.
결론은 단순하다. 공급 체감 확대 없이는 규제만으로 가격 안정이 어렵다.
지금 시장 안정의 키는 ‘정교한 규제’가 아니라 ‘명확한 공급 시점’이다.