잠실은 좋은데 왜 반포·압구정만큼은 아닐까?

잠실은 좋은데 왜 반포·압구정만큼은 아닐까?

3줄 요약

잠실은 상급지지만 비교 대상이 반포·압구정이라 낮아 보일 뿐이다.
차이는 급이 아니라 신축 역사, 규제, 학군 인식, 직주근접 구조다.
최근 신축 입주로 잠실은 다시 제자리 찾아가는 중이다.

■ 잠실이 안 좋은 동네라서 생긴 차이는 아니다

잠실은 한강, 대형 상권, 교통, 생활 인프라가 모두 갖춰진 동네다. 실거주 기준으로 보면 부족한 점을 찾기 어렵다. 그럼에도 집값은 반포·압구정과 차이가 난다. 이유는 단순하다. 시장에서 잠실을 바라보는 비교 기준이 너무 높다.

■ 행정구역과 상징성의 차이

강남구·서초구라는 이름 자체가 프리미엄이다. 압구정은 강남의 상징이고 반포는 서초의 상징이다. 잠실도 송파의 핵심이지만, 강남·서초와 비교되면서 상대적으로 낮게 평가된다. 동네 문제가 아니라 타이틀의 차이다.

■ 신축 공급의 역사 차이

반포·대치·개포는 지난 20년간 신축이 계속 공급됐다. 신축이 쌓이면서 시세도 함께 올라갔다. 반면 잠실은 오랫동안 대규모 신축이 없었다. 시세를 끌어줄 동력이 부족했던 셈이다. 최근에야 잠실 르엘, 잠실래미안아이파크 같은 신축이 등장하며 분위기가 바뀌고 있다.

■ 토지거래허가제가 만든 간극

잠실은 토지거래허가제로 오래 묶였다. 거래가 막히면 가격도 제때 반영되지 않는다. 반포·서초는 상대적으로 자유로운 시기가 있었다. 이 차이가 누적돼 지금의 격차로 보인다.

■ 학군은 ‘실제’보다 ‘인식’이 가격을 만든다

잠실 학군은 초등은 강하다는 평가가 많다. 다만 중·고로 갈수록 대치·반포와 비교되며 인식이 갈린다. 부동산에서는 실제 수치보다 시장의 믿음이 더 크게 작용한다. 이 인식 차이가 가격에 반영된다.

■ 직주근접과 중심성의 문제

고소득 일자리는 강남에 몰려 있다. 잠실은 강남 접근성이 좋지만, 동시에 강남으로 출근하는 구조다. 시장에서는 여전히 강남 중심 구조가 강하다. 이 차이가 집값에도 그대로 나타난다.

■ 내 생각

잠실은 저평가라기보다 타이밍이 늦었던 동네다. 신축 공백과 규제로 눌려 있었을 뿐이다. 지금은 신축이 들어오면서 자연스럽게 제자리 찾아가는 과정으로 보인다. 반포·압구정을 넘을 필요는 없다. 잠실은 잠실의 값이 있다.

■ 정리

잠실이 반포·압구정보다 낮게 보이는 이유는 급 차이가 아니다. 신축 공급, 규제, 학군 인식, 직주근접 구조가 만든 결과다. 잠실은 이미 상급지다. 이제는 잠실이 자기 속도로 다시 평가받는 단계다.