수도권 12억 상급지 갈아타기, 지금 현실적으로 가능한가

수도권 12억 상급지 갈아타기, 지금 현실적으로 가능한가

3줄요약

1. 남양주 매도 후 12억급 수도권 상급지 진입을 고민 중이지만 핵심 변수는 토지거래허가제다.
2. 현 상황에서는 토허제 해제 가능성이 매우 낮아 갭투 전략이 작동하기 어렵다.
3. 지금은 현금흐름 유지와 기회 대기가 더 현실적인 선택으로 보인다.

■ 현재 상황

창원 전세 4억 거주, 남양주 아파트 시세 8~9억, 상가 8억, 순임대수익 270만 원, 현금 2억, 회사대출 1억 가능. 남양주가 9억에 매도된다고 가정하면 총 12억 수준의 자금이 확보된다. 목표는 이 금액으로 수도권 상급지로 갈아타는 것이다. 하지만 실거주 요건을 충족할 수 없고 주담대도 어렵기 때문에 규제 해제가 필수 조건이다.

■ 전제가 흔들리는 이유

작성자는 “토허제가 풀린다는 가정”으로 계획을 세우고 있다. 하지만 댓글 대부분은 해제 가능성이 낮다고 본다. 공급 부족으로 인해 규제를 풀면 가격 급등이 예상되고, 정부가 이를 선택할 가능성은 적다는 의견이다. 정권이 바뀌어도 토허제는 쉽게 풀릴 성격이 아니라는 분석도 있었다. 결국 계획 자체가 실현 가능성이 낮은 전제 위에 서 있다.

■ 토허제가 유지될 때의 선택

토허제가 유지되면 남양주는 비규제 지역이라 상대적으로 투자 접근성이 있다. 풍선효과로 단기적 상승 여지는 있지만, 규제가 풀리는 순간 서울이나 하남이 다시 주도권을 가져갈 가능성이 높다. 남양주 상승폭이 제한될 수 있다는 의미다. 따라서 남양주 보유 기간과 매도 타이밍을 더 중요한 전략 요소로 봐야 한다.

■ 댓글에서 제안된 현실적 대안

첫째, 자산을 억지로 움직이기보다 현금흐름을 유지하며 자금력을 키우라는 의견이 많았다. 현금화 후 기회를 기다리는 방식이다.
둘째, 12억이면 하남보다 서울 진입이 낫다는 의견도 있었다. 강동구 재건축 단지는 가격 효율이 좋아 검토해볼 만하다는 조언이다.
셋째, 현재 갭투가 가능한 영역은 대지지분이 작은 주거복합 정도라는 의견도 있었지만, 리스크가 있어 선호가 갈린다.

■ 내 생각

지방 거주자의 불안감과 수도권 상급지 진입 욕구는 충분히 이해된다. 하지만 토허제 해제를 전제로 하는 계획은 현실성이 떨어진다. 상가 임대수익과 소득 기반이 안정적이기 때문에 지금 무리하게 진입할 필요는 없다고 느껴진다. 현금 보유력, 시장 체크, 공부가 더 중요한 시기다. 조건이 맞는 순간은 어차피 온다.

■ 결론

지금 조건에서 수도권 12억 상급지 갈아타기는 가능성보다 제한이 더 많다. 규제가 유지되는 동안은 무리한 움직임보다 현금과 기회를 준비하는 것이 맞다. 시장은 결국 준비된 사람에게 기회를 준다.