임대차 만기 앞두고 깨달아버린 사실들, 왜 처음부터 제대로 볼걸

임대차 만기 앞두고 깨달아버린 사실들, 왜 처음부터 제대로 볼걸

3줄 요약

임대차 만기를 준비하며 계약서를 다시 보다가 뒤늦게 심각한 문제들을 발견했다.
등기부, 중개사, 보증보험, 위치까지 리스크가 한 번에 모였던 집이었다.
이번 경험을 바탕으로 앞으로는 절대 같은 실수를 반복하지 않겠다는 결심을 다지게 됐다.

■ 처음엔 아무 문제 없다고 생각했던 집

살면서 큰 불편 없이 지내왔고, 겉으로 보기엔 그냥 평범한 다세대주택이었다. 그래서 솔직히 등기부나 용도를 다시 들여다볼 생각도 없었다. 그런데 임대차 만기가 다가오면서 이사 준비를 하다 보니, 왠지 마음에 걸려서 계약서를 다시 펼쳐봤다. 그때부터 하나씩 의문이 생기기 시작했고, 등기부를 다시 떼어보면서 “이게 뭐지…?” 하는 순간이 찾아왔다.

■ 등기부에는 ‘사무실’로 적혀 있던 충격

외관은 완전 주택이고 실제로도 주거용으로 생활했는데, 등기부엔 ‘근린생활시설(사무실)’로 등록된 상태였다. 즉, 법적으로는 주택이 아닌 공간이었다는 이야기다. 이 사실을 만기 직전에야 알게 되니 허탈하기도 하고 내가 그동안 너무 안일했던 건 아닌가 싶었다.
요즘 전세사기 뉴스가 워낙 많다 보니 더 긴장됐고, ‘등기 용도 확인은 기본 중의 기본’이라는 말을 몸으로 느끼게 됐다.

■ 중개사 없이 진행한 계약의 리스크

당시에는 개인 사정 때문에 중개사를 거치지 않고 계약을 진행했다. 그땐 괜찮겠지 싶었지만, 지금 돌이켜보면 이 선택이 가장 큰 실수였다. 중개사가 없다는 건 등기 확인, 특약 검토, 임차인 보호장치가 모두 빈약해진다는 뜻인데, 실제로 그 리스크가 그대로 드러났다.
“내가 왜 그때 그냥 서둘렀을까”라는 생각을 가장 많이 하게 된 부분이기도 하다.

■ 전세보증보험 가입 불가라는 현실

사무실 용도 건물은 HUG 전세보증보험 가입이 거의 불가능하다. 나도 이 부분을 전혀 인지하지 못했고, 그냥 계약서 한 장만 믿고 들어갔다. 지금은 HUG에 직접 문의한 결과를 기다리고 있지만, 설명을 들은 바로는 사실상 가입 불가일 가능성이 높다.
보증보험이 임차인의 마지막 안전장치라는 걸 생각하면, 이 부분은 정말 아쉽고도 아픈 지점이었다.

■ 위치적 단점까지 덤으로 따라온 집

여기에다 위치도 사실 좋은 편이 아니었다. 교통, 생활 인프라, 주변 환경 모두 딱히 강점이 없었는데, 당시에는 집을 급히 구해야 했기에 깊게 따지지 못했다. 뒤돌아보니 여러 약점이 한 집에 묶음으로 들어 있었던 셈이다.

■ 결국 깨달은 것은 ‘아는 만큼 안전하다’는 것

부동산을 안다는 건 단순히 투자 지식이 아니라 ‘내 일상과 가족의 안전’과 연결되는 문제였다.
이 경험을 통해 확실히 느낀 점은 다음과 같다.
등기부 확인은 무조건 필수, 중개사 생략은 큰 위험, 보증보험은 최후의 보호막, 실제 용도와 등기 용도는 반드시 일치해야 한다.
그리고 무엇보다, 급할수록 더 꼼꼼히 봐야 한다는 점이다.

■ 앞으로의 계획과 다짐

첫째, HUG 전세보증 가입 가능 여부 최종 확인.
둘째, 건물 용도나 등기 문제 해결 가능성 점검.
셋째, 새 집 계약 시 중개사·등기부·보증보험 세 가지를 필수 기준으로 설정.
넷째, 감으로 계약하지 않고 정보 기반 판단을 원칙으로 하기.

물론 과거의 선택이 아쉽긴 하지만, 후회만 할 필요는 없다. 해결할 건 해결하고, 이 경험을 내 ‘실력’으로 바꾸면 된다. 다음 선택엔 지금의 시행착오가 큰 힘이 될 거라고 믿는다.