부동산시장론 기출 지문, 핵심만 딱 정리해봤다

부동산시장론 기출 지문, 핵심만 딱 정리해봤다

3줄요약

부동산시장론 기출에서 자주 나오는 리카도·튀넨 이론을 한 번에 정리했다.
헷갈리기 쉬운 ‘지대는 가격을 결정하는가, 가격이 지대를 결정하는가’ 포인트도 쉽게 정리했다.
읽다 보면 흐름이 잡혀서 문제풀이가 훨씬 편해지는 구조로 정리했다.

■ 리카도 지대이론이 말하는 핵심

리카도는 지대를 ‘땅의 비옥도 차이에서 생기는 경제적 잉여’라고 봤다. 공부하면서 계속 나오는 문장이기도 해서 외워두면 편하다. 즉, 동일한 생산물을 만드는 데 토지마다 생산성이 다르니 그 차이만큼 잉여가 발생하고, 그걸 지대로 본다는 뜻이다.
내가 공부하면서 가장 헷갈렸던 건 “지대가 가격을 결정하느냐, 가격이 지대를 결정하느냐”였다. 리카도 이론은 생산물의 가격이 먼저 정해지고, 그 가격 안에서 ‘남는 잉여’가 지대로 흘러간다는 구조다. 그래서 생산물 가격이 오르면 지대도 오르고, 가격이 떨어지면 지대도 떨어진다. 지대를 생산비라고 보지 않은 이유이다

■ 최열등지에는 왜 지대가 0인가

리카도의 핵심 포인트 중 하나가 바로 ‘최열등지는 지대가 0’이라는 점이다. 지대가 차이에서 발생하는 거라면, 기준점이 되는 최열등지에는 비교 우위가 없다. 그래서 오히려 최열등지가 가격을 결정하는 기준이 되고, 다른 토지는 이 기준보다 얼마나 더 생산성이 좋은지에 따라 지대를 받는 구조가 된다.
처음 공부할 때는 “아니, 토지면 다 지대 내야 하는 것 아닌가?” 생각했는데, 이론상 차액지대는 ‘잔여 가치’라서 애초에 열등한 토지에는 남는 게 없다는 설명이 훨씬 이해가 좋았다

■ 리카도가 말한 지대 차이를 만드는 요소

리카도는 지대를 결정하는 요소로 크게 두 가지를 봤다.
첫째, 토지 자체의 생산성.
둘째, 운송비.
결국 같은 작물을 생산해도 시장과 가까운 땅은 운송비가 적으니 수익이 더 남고, 시장에서 먼 땅은 운송비가 더 들기 때문에 지대가 낮아진다. 현실적으로 생각해도 농산물은 ‘운송’이 비용의 큰 부분을 차지하기 때문이다.
이런 설명을 보면 리카도의 이론이 단순한 경제학 이론이 아니라 실제 시장의 구조를 그대로 반영하려는 시도였다는 것으로 느껴진다

■ 튀넨의 위치지대설이 말하는 토지이용

튀넨은 리카도와 접근법은 다르지만, ‘차이에 의해 지대가 생긴다’는 관점은 이어받았다. 다만 이 사람은 비옥도가 아니라 ‘거리·운송비’에 더 초점을 둔다. 그래서 그의 모델을 보면 도시를 중심으로 동심원 형태로 농업용지가 구분되는 걸 볼 수 있다.
이게 중요한 이유는 각 농산물마다 운송비 구조가 다르기 때문에 위치에 따라 지대곡선이 다르게 형성된다. 결국 어떤 지역에서 어떤 농업이 이루어질지는 “누가 더 높은 지대를 감당할 수 있는가”에 따라 결정된다는 논리다. 시장 가까운 곳에는 운송비 부담이 큰 작물이, 멀리 갈수록 운송비 부담이 적은 작물이 자리 잡는다.

■ 튀넨 이론에서 ‘비옥도’가 핵심이 아닌 이유

기출에서 자주 함정으로 나오는데, 튀넨은 토지 비옥도를 중심으로 지대를 설명한 게 아니다.
그의 모델은 비옥도보다 ‘시장과의 거리’가 핵심이다. 그래서 ‘비옥도 차이에 기반한 지대가 비농업적 토지이용을 결정한다’는 문장이 나오면 바로 X이다.
나는 이게 가장 헷갈렸는데, 리카도와 튀넨을 ‘비옥도 중심 vs 거리 중심’으로만 잘 구분하면된다

■ 공부하면서 느낀 점

부동산 관련 과목은 막상 개념을 잡고 나면 문제풀이가 훨씬 쉬워진다. 특히 지대이론은 공인중개사 시험에서도 자주 나와서 꼭 정리해둘 필요가 있다.
리카도와 튀넨은 시대는 다르지만 결국 ‘토지 차이에 기반한 지대’를 설명했다는 공통점이 있다. 다만 무엇을 차이로 보느냐가 다를 뿐이다. 이걸 흐름으로 잡아두면 기출 문제에서 틀릴 일이 거의 없어진다