진짜 급매는 네이버에 없다? 렌트홈으로 보는 ‘찐 급매’ 단지 찾는 법

진짜 급매는 네이버에 없다? 렌트홈으로 보는 ‘찐 급매’ 단지 찾는 법

요즘 부동산 시장에서 말하는 ‘급매’가 뭔지, 그리고 정부 사이트 렌트홈으로 어떻게 급매 후보 단지를 찾을 수 있는지 정리해봤다.
특히 2018년 전후 등록임대주택(임대사업자 물량)이 몰린 곳을 어떻게 확인하고, 그게 왜 잠재적인 급매 공급처가 될 수 있는지 내 나름의 이해를 풀어본 글이다.
다만 “임사 만기 = 무조건 급매 폭탄”은 아니라는 점, 세제와 제도는 생각보다 복잡하다는 댓글들의 지적도 같이 정리하면서 균형 있게 보려고 했다.

■ 요즘 시장, 실거래가와 호가가 따로 노는 이유

부동산 카페를 보다 보면 참 아이러니한 글들이 같이 떠온다.
“가격 올랐다”는 글이랑 “급매 또 터졌다”는 글이 동시에 올라온다.
실거래가는 몇 억 내려 찍혀 있는데, 네이버엔 여전히 호가 높은 매물만 덩그러니 남아 있고.

이 글의 원글 작성자도 그 지점을 먼저 짚고 간다.
지금 시장은 실거래가와 호가의 괴리가 심하고, 특히 수도권 상급지일수록 더 심하다.
이 와중에 진짜 기회는 ‘급매’에서 나온다고 본다.
문제는 그 급매가 네이버에 예쁘게 뜨는 경우가 별로 없다는 것.
중개사와 매도자 사이, 그리고 중개사와 단골 매수자 사이에서 조용히 돌다가 사라지는 경우가 많다는 거다.

■ 다주택자와 전세 만기가 만들어내는 ‘사정 있는 매물’

첫 번째로 언급되는 급매의 원천은 갭투자 다주택자의 전세 만기다.
전세 만기일은 이들에게 거의 ‘심판의 날’ 같은 순간이다.

머릿속엔 두 가지 선택지가 돈다.
“전세 한 번 더 돌릴까?”
“아냐, 그냥 이참에 팔고 똘똘한 한 채나 노후 준비로 갈아탈까?”

처음엔 호가를 높게 부른다.
그러다 세입자 만기가 한 달, 두 달 앞으로 다가오고, 전세가 안 나가고, 매수 문의도 뜨문뜨문이면…
슬슬 땀나기 시작한다. “전세금 못 돌려주면 어떡하지?” 하는 공포가 올라오고,
결국 매도와 전세를 동시에 내놓게 된다.

이때부터 갑·을 관계가 뒤집힌다.
집주인이 을, 돈 쥔 매수자가 갑.
중개사는 수수료가 더 높은 매매에 집중하게 되고, 전세는 더 안 나간다.
세입자 만기일이 코앞으로 오면 집주인은 중개사에게 완전히 매달리게 되고,
이 과정에서 잘 안 나오던 ‘찐 급매’가 한번씩 툭 튀어나온다는 게 글쓴이 논리다.

솔직히 이 그림 자체는 충분히 현실적이라고 느꼈다.
특히 전세가 약한 지역이나, 이미 대출이 많은 집주인이라면
전세 만기 압박이 실제로 급매를 만들어내는 경우가 주변에서도 종종 보이니까.

■ 2018년 등록임대주택, 2026년부터 터지는 8년짜리 시한폭탄?

두 번째로 글에서 강조하는 포인트가 바로 8년 등록임대주택이다.
2017년 12월, 2018년 전후로 임대사업자 등록이 폭발적으로 늘었던 거 기억하시는 분들 많을 거다.
당시 각종 세금 혜택, 대출, 규제 회피 수단으로 임사 등록을 많이 했다.

문제는 이 물량들 상당수가 8년 의무 임대 조건을 달고 있고,
그 8년이 2026년 전후로 순차적으로 끝나기 시작한다는 것.
그래서 글쓴이는 이걸 “시한폭탄”이라고 표현하고,
“임대등록 물량이 많이 박힌 단지는 곧 잠재 급매 공급지”라고 본다.

아이디어 자체는 단순하면서도 꽤 직관적이다.
등록임대가 많다는 건 투자자 비중이 높다는 뜻이고,
투자자는 실수요자보다 세금·금리·정책에 민감하게 반응할 수밖에 없다.
그게 전세 만기, 종부세, 다주택 중과, 토지거래허가제 같은 변수랑 엮이면
어딘가에선 분명 ‘사정 있는 매물’이 나온다는 관점이다.

■ 렌트홈으로 임대사업자 몰린 단지 찾는 방법

여기서 등장하는 게 정부 사이트 ‘렌트홈(마이홈)’이다.
글에서 링크까지 달아놓은 바로 그 사이트.

방법은 간단하다.

1. 렌트홈 접속
2. 등록임대주택 찾기 메뉴에서 지역·단지 검색
3. 동·단지별로 등록임대주택이 얼마나 있는지 숫자 확인

여기서 나오는 한 줄짜리 공식이 있다.
등록임대 주택이 많다
= 투자자가 많다
= 잠재적인 급매 물량이 많다

글쓴이는 실제 예시로 본인이 사는 판교 봇들마을 1~4단지를 보여준다.
여긴 임대사업자 물량이 60개 정도.
반면 판교 대장인 푸르지오그랑블, 봇들 7·8·9단지는 임대사업자 물량이 훨씬 적다.
위례도 마찬가지로, 송파꿈에그린위례, 위례센트럴자이 같은 대장단지에
등록임대 물건이 수십 개씩 묶여 있는 걸 렌트홈에서 확인할 수 있다고 한다.

이 차이가 결국 호가와 급매의 차이를 만든다는 게 글의 주장이다.
임대사업자가 많은 단지는 겉으로 보이는 호가는 버티지만,
어느 순간 사정 생긴 매물이 전고점 대비 1억~1.5억씩 낮게 쾅 찍고 거래되는 일이 반복될 수 있다는 것.

아이디어용으로는 나쁘지 않다고 느꼈다.
네이버 매물만 멍하니 보고 있기보다,
“이 동네에 투자자 물량이 얼마나 끼어 있는지”를 정부 데이터로 확인해보는 것은
분명 추가적인 시각 하나를 제공해주니까.

■ 댓글에서 정정된 부분: “8년 만기 = 1년 내 매도”는 아님

다만 이 글이 완벽하냐 하면, 그건 아니다.
댓글에서 임대사업자분들이 꽤 냉정하게 잡아준 부분이 있다.

처음 글에는 “8년 의무기간 종료 후 1년 내에 팔아야 한다”는 뉘앙스가 있었는데,
댓글에서 여러 명이 “그건 아니다”라고 지적했다.
8년 요건을 채운 임대사업자 등록 물건은 자동말소 이후에도
장기보유특별공제(장특공) 50% 혜택이 유지되고,
“1년 안에 안 팔면 혜택이 날아간다”는 식은 잘못된 이해라는 의견이 중론이었다.

글쓴이도 댓글에서 “내가 예전 제도로 착각했다, 자동말소면 세금혜택 유지된다”고 인정하고 정정했다.
또 “임사자들이라고 다 급매를 던지는 건 아니고,
종부세 감당 가능 여부, 본인 거주 계획 등에 따라 홀딩하는 경우도 많다”는 이야기들이 이어졌다.

결국 “임사 만기 = 급매 폭탄”은 과장이고,
“임대사업자 물량이 많으면 투자자가 많다는 간접 신호” 정도로 이해하는 게 맞겠다는 생각이 들었다.

■ 그럼에도, 렌트홈은 볼 만한 도구다

댓글을 쭉 읽다 보면, 시장을 보는 시각이 크게 두 가지로 나뉜다.

하나는 글쓴이처럼
“임사 몰린 단지 = 잠재 급매터. 렌트홈으로 미리 지도 그려놓고 발품 팔자”는 관점.
다른 하나는
“임사자들은 이미 다 계산하고 움직이는 고수들이고,
다주택 중과 유예, 종부세, 토허제까지 다 반영해서 미리 팔 사람은 대체로 팔았다.
실체 없는 급매 기다리다가 시점 놓친다”는 관점.

나는 둘 다 일리가 있다고 본다.
임대사업자 물량이 많은 단지가, 구조적으로 더 출렁일 가능성이 높은 건 맞고,
실수요 위주 단지보다 변동성이 크다는 건 어느 정도 상식에 가깝다.
하지만 그렇다고 해서 2026년부터 어느 날 갑자기 한꺼번에 폭탄처럼 쏟아져 나와서
모두가 줍줍할 수 있는 ‘급매 지옥’이 펼쳐질 거라고 기대하는 건
솔직히 말하면 너무 게임처럼 보는 시각이 아닐까 싶다.

그래서 내 결론은 이렇다.

1. 렌트홈은 “이 동네에 투자자 비율이 어느 정도인가?”를 보는 참고 도구로는 매우 쓸 만하다.
2. 다만 세제·제도는 생각보다 복잡하고, 임사자도 각자 사정과 전략이 있는 ‘사람’이라
   “임사 만기 = 싸게 던진다”는 단선적인 공식을 성급하게 믿진 말자.
3. 급매를 기다리는 것도 전략이지만,
   당장 실거주가 필요하고, 자기 재무 구조에 맞는 합리적인 매물이 보이면
   그때 결단하는 것도 하나의 답이다. 항상 “찐 급매”만 기다리다 보면 시장이 이미 바뀌어 있을 수 있다.

■ 마무리 – 데이터는 ‘지도’일 뿐, 답은 결국 내 선택

부동산 카페 글 하나로도 이렇게 생각할 거리, 공부할 거리가 많다.
렌트홈, 등록임대, 장특공, 종부세, 토허제…
단어만 들어도 복잡하지만, 최소한 “투자자가 많은 동네와 실거주자 많은 동네는 다르다”는 정도만 이해해도
매물을 보는 시각이 조금은 달라진다.

네이버 매물창만 보고 있으면, 항상 호가가 기준이 된다.
하지만 실거래, 전세 만기, 임대사업자 물량, 이런 것들을 같이 보게 되면
“왜 이 단지는 자꾸 깊은 급매가 찍히지?” 같은 패턴이 눈에 들어올 수도 있다.

나는 이 글과 댓글들을 보면서,
“아, 적어도 내가 사려고 하는 동네에 등록임대가 얼마나 박혀 있는지는
한 번쯤 꼭 체크해보고 들어가야겠다”는 생각이 들었다.
급매를 ‘확정된 이벤트’로 기대하기보다는,
리스크와 변동성을 가늠하는 하나의 데이터로 활용하는 쪽에 가깝게.

결국 지도는 지도일 뿐이고,
내가 어디에 살지, 어떤 집을 고를지는
결국 내 통장 사정, 내 가족 상황, 내 성격이 결론을 내리게 될 것이다.
이 글은 그 결정을 조금 더 “정보를 알고 하는 선택”으로 만들어주는 재료 정도로
사용하면 딱 좋을 것 같다.