매도 먼저 했다가 겪은 현실… 상급지 갈아타기, 생각보다 훨씬 어렵다

매도 먼저 했다가 겪은 현실… 상급지 갈아타기, 생각보다 훨씬 어렵다

3줄 요약

1. 하급지 매도까지는 잘 풀렸지만, 막상 상급지 매물을 보니 남아있는 건 저층·인테리어필수 매물뿐이었다.
2. 상승장에서는 ‘선매수 후매도’가 정석이라 하지만, 토허제 상황에서는 선매도가 현실적이라는 의견도 많다.
3. 결국 갈아타기에서는 욕심을 조금 내려놓고, 범위를 넓히거나 단기 거주지로 버티면서 급매를 노리는 전략이 필요하다는 걸 느꼈다.

■ 매도는 깔끔했는데… 매수가 문제였다

하급지 매도까지는 생각보다 술술 풀려서, 솔직히 그날은 기분이 좋았다. 이제 나도 드디어 ‘위로’ 넘어가겠구나 하는 기대감. 그래서 바로 다음날 마포·공덕 일대를 돌았는데… 현실은 너무 달랐다.
10.15 대책 직전까지 괜찮은 매물은 이미 다 쓸렸고, 남아있는 건 1·2층 저층이거나 인테리어를 통째로 갈아야 하는 세대들뿐이었다. 가격도 신고가보다 1~2억은 얹어놓은 상태라 네고 여지도 거의 없고. 한마디로, 들어가고 싶지가 않았다.

■ “매도 먼저 잘한 거다”라는 조언들

댓글들을 보면 꽤 많은 분들이 “매도 먼저 잘하신 거다”라고 했다. 이유는 명확하다.
매수 먼저 했다가 내 집이 안 팔리면 진짜 피 말린다는 것이다. 요즘처럼 거래가 뚝 끊기는 시기엔 계약금 날릴 수도 있고, 일정 맞추다가 스트레스만 쌓인다는 경험담이 많았다.
상급지 이동은 원래 “싸게 팔고 비싸게 사는 구조”라며, 매수하려는 사람 입장에서 매물 부족과 고가 매수는 피할 수 없는 과정이라고 말하는 사람들도 많았다.

■ 저층 논쟁: 피하라는 사람 VS 괜찮다는 사람

가장 의외였던 건 1·2층에 대한 의견이 완전히 갈렸다는 점이다.
“구축 저층은 절대 사지 마라. 습기·역류·벌레·사생활 문제 장난 아니다”라는 의견이 있는 반면,
“상급지는 저층도 귀하다. 2층이라도 입지만 좋으면 나중에 잘 오른다”라는 반대 의견도 많았다.
심지어 마용성 역세권 2층 사서 8억 → 24억 간 사례까지 등장.
결국 중요한 건 ‘층수’가 아니라 ‘입지와 구조’라는 생각이 들었다. 실제로 정원뷰 나오고, 앞이 트여 있으며 사생활만 적당히 보호된다면 저층도 충분히 매력적이라는 이야기들이 많았다.

■ “범위를 넓혀라”라는 현실적인 조언

마포만 고집하지 말고 인접 지역이나 중하급지라도, 덜 오른 곳을 폭넓게 보라는 조언도 눈에 많이 띄었다.
상급지로 갈아타려는 유입이 많을수록 당연히 매물이 줄어들고 가격은 더 튄다.
그런데 그 ‘넓게 보는 곳’조차 함께 오르면 결국 선택지가 더 작아지기 때문에, 지금이라도 넓혀야 한다는 말.
솔직히 그 말이 지금 가장 마음에 남는다.

■ 단기 전세·월세 전략도 고려할 만하다

몇몇 사람들은 단기 전세나 월세로 한 번 옮겨서, 급매가 나올 때까지 기다리라는 조언도 했다.
특히 재개발·재건축이 빠르게 진행되는 지역은 ‘현금청산 위험 때문에 급매’가 가끔 나온다고 하니, 이쪽은 한번 눈여겨볼 만하다는 생각이 들었다.
현금 보유자가 잡을 수 있는 기회라는 말에 조금 현실이 느껴지기도 했다.

■ 무주택 기간이 길어지는 건 가장 위험하다

여러 의견 중 가장 많이 올라온 건 “무주택 기간이 길수록 위험하다”는 경고였다.
상승기에는 골라 살 수 없고, 하락기에는 내 집이 안 팔린다.
결국 언제나 어려운 건 ‘갈아타기 타이밍’이고, 무주택 상태로 너무 오래 머무르지 말라는 이야기다.
솔직히 이 말이 가장 크게 와닿았다. 지금 당장 마음에 쏙 드는 매물이 없어도, 어느 정도 타협은 필요한 시기라는 생각이 들었다.

■ 이번 일을 통해 깨달은 점

이번 갈아타기 경험은, 생각보다 훨씬 복잡했고 감정 소모도 컸다.
“조금만 기다릴걸…”이라는 후회와 “그래도 매도 먼저 한 건 잘한 걸까?”라는 고민 사이에서 하루 종일 왔다 갔다 했다.
하지만 결국 정리해보면,

1. 갈아타기 시장에서는 내가 원하는 완벽한 매물은 거의 없다.
2. 입지와 구조가 맞으면 저층도 괜찮을 수 있다.
3. 무주택 기간을 길게 가져가는 건 리스크가 크다.
   이 세 가지는 확실히 알게 됐다.

지금은 멘탈이 조금 흔들리지만, 결국 부동산은 발품·타이밍·결단력이라는 걸 다시 느끼는 하루였다.
나처럼 급하게 매도한 뒤 허둥대는 상황이 오지 않도록, 누군가에게는 작은 참고가 되었으면 좋겠다.