정책모기지 쓰는 사람은 왜 2주택 되면 난리냐는 이야기

정책모기지 쓰는 사람은 왜 2주택 되면 난리냐는 이야기

3줄요약

1. 보금자리론은 원칙적으로 1주택자용, 일시적 2주택만 허용
2. 기간 내 처분 안 하면 ‘기한의 이익 상실’로 대출 전액 상환 요구
3. 못 갚으면 연체→경매 가능, 배우자 증여로 해결되지 않음

보금자리론 2주택 문자 알림… 정리해보자

얼마 전 카페에서 이런 글을 봤다.
보금자리론을 쓰는 상태에서 추가로 집을 하나 더 보유하게 됐는데,
이제 1년 안에 집을 처분하지 않으면 대출을 전액 상환해야 한다는 문자를 받았다는 내용이었다.
솔직히 처음 보면 누구나 당황할 만하다.
나라도 그럴 듯.

그런데 사실 이건 갑자기 바뀐 규정이 아니라
이미 보금자리론 계약서에 들어있는 조건이다.
본인이 서명까지 했던 내용이지만
막상 실제 상황이 닥치니까 정신이 번쩍 드는 사례.

그래서 보금자리론이 왜 이렇게까지 강하게 1주택을 강조하는지,
어떤 선택지가 있는지 정리해본다.

보금자리론은 기본 1주택자만 대상

보금자리론, 무주택자나 1주택자가 실거주 목적으로 받는 정책대출이다.
여기서 핵심은 ‘실수요자 지원’이라는 점.
다주택자에게 유리하게 혜택을 주면 안 되니까
추가 주택 취득을 굉장히 엄격하게 본다.

그래서 일시적 2주택 정도는 양해하지만
정해진 기간 안에 반드시 기존 주택을 처분해야 한다.
미등기 분양권이나 상속으로 취득한 경우엔 3년까지 여유를 준다지만,
일반적인 매매라면 대부분 1년.

이 기간을 넘기면?
바로 ‘기한의 이익 상실’이 발생한다.

기한의 이익 상실 = 한마디로 “대출 다 갚으세요”

이 말이 좀 어려운데 쉽게 말하면
약속을 어겼으니 대출금 전액을 즉시 갚아야 한다는 뜻.

만약 돈이 없으면?
연체가 잡히고,
6개월 넘게 상환이 안 되면
경매 절차가 진행될 수 있다고 한다.

보금자리론이 정책대출인 만큼
지키지 않으면 그냥 넘어가주지 않는다.

개인적으로 여기가 제일 무섭다.
일시적 2주택 상태에서 좀 버티다가
시세 좋을 때 팔면 되겠지, 라고 생각할 법한데
이게 정책대출에는 통하지 않는다.

3년 시점에 추가주택 보유 → 가산금리

문자 내용 보니까
대출 실행 후 3년 시점에 재확인해서
추가 주택이 여전히 있으면
기존 금리에 0.2%p 가산금리를 붙인다고 한다.

하지만 그 전에 처분하면 가산금리는 없다.

이 부분은 사실 금리 인상 자체보다
“왜 주택을 처분하지 않았냐”는 페널티 성격이 강하다.
즉, 빨리 팔라는 압박.

배우자 증여하면 되지 않나? → 안 됨

많이들 생각하는 방법이
“그럼 배우자에게 증여하면 1주택 아니냐?”
인데,
부부는 1가구로 본다.

그래서 배우자에게 증여해봤자
여전히 1가구 2주택이다.
아무 의미 없음.

취득세만 내고
효과는 없는 최악의 선택.

내 기준, 이건 손해만 남는 얘기다.

남은 선택지는

1. 추가 주택을 판다
2. 보금자리론을 시중 주담대로 갈아탄다

이 둘뿐이다.
(물론 버티면 전액 상환 + 경매 리스크라 선택지가 아니라 그냥 리스크일 뿐)

문제는
요즘 시중 주담대가 만만치 않아서
다주택자는 대출 조건이 더 깐깐하다.
있다고 해도 LTV가 낮거나 금리가 높아서
갈아타기가 쉬운 편은 아니다.

그래서 현실적인 선택은
거의 대부분 → 집 처분
이걸로 귀결된다.

정책모기지가 까다로운 이유

사실 이유는 명확하다.
실수요자에게만 지원하겠다,
투기 세력을 막겠다는 취지.

보금자리론을 다주택자가 계속 가져가면
금리 혜택이 왜곡되고
투자의 수단으로 변질될 수 있으니까
이걸 원천적으로 차단하는 구조다.

이건 개인적으로도 이해된다.
정책대출을 싸게 쓰는 대신
조건을 지키는 건 당연한 이야기니까.

내 생각

글 내용을 쭉 보면서 느낀 건
의외로 많은 사람들이
‘대출 자체가 1주택 유지 조건’이라는 걸
깊게 인지하지 않고 넘어간다는 점.

서류에 싸인까지 했지만
실제로 닥치기 전까지 제대로 이해하긴 어렵다.
그만큼 주택금융공사 정책대출은
꼼꼼히 읽어야 할 필요가 있다.

만약 지금 보금자리론을 쓰고 있고,
추가 주택을 살 계획이 있다면
정말 신중하게 계산해야 한다.
1년 내 처분이 가능할지,
시점이 적절할지,
아니면 애초에 보금자리론을 쓰지 말아야 할지.

결국 부동산은 자산인데
정책대출 때문에 휘둘릴 수 있다.
내가 상황을 컨트롤해야지
대출이 나를 흔들게 하면 안 된다.

정리

보금자리론은
1주택 유지가 핵심이다.
추가 주택을 취득하면
1년(또는 3년) 내 처분해야 하고
못 지키면 대출 전액 즉시 상환 의무.
연체되면 경매까지 갈 수 있다.

배우자 증여로 해결되지 않는다.

갈아타려면 시중 주담대가 필요하지만
다주택자는 문턱이 더 높다.

결국 현실적인 대응은
집을 정해진 기간 안에 파는 것.

이 조건을 잘 알고 있으면
불필요한 당황은 피할 수 있을 듯.

나라도 이런 문자 받으면 순간 멘붕 올 것 같다.
근데 알고 보면
그냥 ‘약속된 규칙이 발동한 것’일 뿐.
알고 대응하면 된다.

끝.