2025년 서울 아파트 시장, 불장인가 보합장인가?

2025년 서울 아파트 시장, 불장인가 보합장인가?

핵심요약

최근 강동구를 비롯한 수도권 아파트 가격이 단기간에 2억씩 뛰는 사례가 속출하면서 시장 체감은 불장에 가깝다. 다만 거래량은 적고, 일부 구간 중심으로 오르고 있어 진짜 불장이라 보긴 어렵다는 시각도 있다. 규제와 공급 절벽, 매물 부족이 맞물리면서 9~10억대 아파트가 가장 뜨겁게 움직이는 상황이다. 무주택자는 밀려나는 불안감 속에 신고가 매수를 고민하고, 집 가진 사람들은 시간은 집주인 편이라며 여유를 보이는 모습이 대비된다.

상세한 내용

요즘 부동산 시장을 두고 불장이냐 아니냐는 이야기가 많다. 정부에서는 여전히 보합장이라 하고, 주변 사람들도 "21년처럼 극강의 불장은 아니다"라고 말한다. 하지만 직접 시장을 들여다보는 사람들에게는 체감이 다르다. 실제로 강동구 선사현대, 성내삼성 같은 단지들은 불과 6개월 사이에 2억씩 뛰었고, 9억대 매물이 어느새 11억을 넘어 신고가를 기록하고 있다. 이런 상황을 지켜보면 보합장이라는 말은 피부에 와닿지 않는다.

시장 참여자들은 의견이 갈린다. 불장이라고 보는 쪽은 명확하다. 거래량은 적어도 매물이 워낙 귀해 한두 건만 거래돼도 호가가 순식간에 올라간다는 것이다. 공급은 보이지 않고 규제만 나오니 집 가진 사람이 더 버티게 되고, 그러면 매수자 입장에서는 선택지가 점점 줄어든다. 특히 9\~10억 언저리 아파트는 대출 규제 구간의 수혜를 받아 수요가 몰리고 있다. 이런 조건들이 맞물리면서 "본격적인 불장은 이제 시작"이라는 주장까지 나온다.

반대로 신중론도 있다. 불장은 거래량과 패닉바잉, 전고점 대비 15% 이상 상승 같은 요소가 동반돼야 하는데 지금은 그렇지 않다는 것이다. 실제로 거래량은 많지 않고, 신고가가 나오더라도 몇 건 되지 않는 수준이라는 점을 지적한다. 한마디로 불장이라기보다는 일부 구간에서 제한적으로 나타나는 상승장이라는 설명이다.

지역별로 보면 동남권이 가장 뜨겁다. 송파 오금·장지, 동작 흑석·사당, 강동 성내와 고덕 등은 신고가 거래가 잇따른다. 심지어 토지거래허가구역으로 묶인 곳조차 상승세를 보인다. 강북도 오름세가 감지되고, 경기 남부 인기지역도 10억 중반대 매수세가 활발하다. 전반적으로 서울과 수도권 전역에서 가격이 움직이고 있음을 보여준다.

이런 장세에서 무주택자와 집 가진 사람의 온도차는 크다. 무주택자는 저층이라도 신고가를 주고 들어가야 하나 고민한다. 계속 밀려나 끝자락을 바라보며 ‘하락장을 기다릴까, 지금이라도 사야 할까’ 불안감이 커진다. 반면 이미 집을 가진 사람들은 상대적으로 여유롭다. "시간은 집 가진 사람 편", "결국 10억은 시간이 지나면 다시 뚫린다"는 말처럼 버티면 결국 우상향이라는 확신을 드러낸다.

정리하자면, 지금의 시장은 전형적인 불장이라고 단정하기는 어렵다. 거래량이 받쳐주지 않기 때문이다. 하지만 매물 부족, 공급 절벽, 규제의 역설, 대출 규제 구간의 수혜 등 구조적인 요인이 가격을 밀어올리는 건 분명하다. 특히 9\~10억대 아파트는 가장 뜨거운 구간으로 자리잡았고, 상급지일수록 버티는 매도자와 몰리는 수요로 가격은 더욱 견고해지고 있다.

결국 시장을 보는 관점에 따라 체감은 다르다. 불장이라고 보는 쪽은 상승폭과 매물 부족을 근거로, 신중론은 거래량과 전형적인 패닉바잉 부재를 지적한다. 그러나 공통된 흐름은 하나다. 지금 서울과 수도권은 확실히 오름세이며, 무주택자의 입장에서는 더 늦으면 더 멀어질 수 있다는 압박감이 커지고 있다는 점이다.

앞으로 시장이 어떻게 전개될지는 알 수 없지만, 최소한 현재의 장세가 불안정한 보합이 아닌 상승 압력이 분명히 존재하는 국면이라는 건 부정하기 어렵다. 이런 상황에서 각자의 상황과 전략에 따라 선택이 달라질 수밖에 없다. 집을 가진 사람에게는 버팀의 시간이고, 무주택자에게는 갈림길의 순간이다.