9.7 부동산 대책 수혜지역과 투자 전망 총정리

9.7 부동산 대책 수혜지역과 투자 전망 총정리

핵심요약

이번 9.7 대책은 강남과 마용성 같은 초고가 지역을 겨냥한 규제와 재건축 공급 신호가 동시에 담겨 있다. 하지만 실제 효과는 강남 억제보다는 오히려 수도권 핵심지로 수요가 분산되는 풍선효과가 예상된다. 단기적으로는 25억 이하 재건축 단지들이 키맞추기를 통해 가격 상승이 예상되고, 중장기적으로는 토지거래허가제 확대 시행 전 매수세가 몰릴 가능성이 크다. 결과적으로 강남은 여전히 진리로 평가되고, 분당·과천·강동·광진·동작 등 수도권 핵심지가 다음 차례로 지목된다.

9.7 부동산 대책이 발표되면서 시장의 관심은 자연스럽게 ‘어디가 수혜지역이 될까’로 모아지고 있다. 이번 대책은 크게 다섯 가지로 나눌 수 있는데, 각각이 시장에 미칠 영향은 미묘하게 다르다. 그러나 전체적으로 보면 규제의 방향은 강남을 억제하고 수도권 핵심지로 풍선효과를 유도하는 흐름으로 읽힌다.

첫째, 조정지역 LTV 추가 인하 조치는 사실상 의미가 없다. 이미 시장은 자금조달 규제를 통해 조여져 있고, 실수요나 투자 수요 모두 큰 영향을 받지 않는다. 보여주기식 정책이라는 반응이 대부분이다.

둘째, 재건축 사전심사와 관처 절차를 통합해 공급을 서두르겠다는 점은 시장에 강한 시그널을 던졌다. 국토부까지 직접 나서서 1기 신도시 재건축을 서두르려는 모습은 정부 의지를 보여준다. 특히 양지마을 같은 상징적 단지는 임기 내 착공까지 밀어붙이겠다는 메시지로 읽힌다. 이 때문에 1기 신도시뿐만 아니라 사전심사 이전 단계에 있는 초기 재건축 단지들까지 호재로 작용할 수 있다.

셋째, 강남4구와 마용성의 30억 이상 거래에 대한 세무조사 강화다. 이 조치는 고가 거래를 견제하겠다는 의도지만 실제로는 거래량 위축 정도만 나타날 가능성이 크다. 가격 자체는 이미 상방이 30억이라는 저항선을 형성했기 때문에 크게 흔들리지 않는다. 오히려 분당, 과천, 광진, 강동 등 25억 이하 재건축 단지들로 수요가 옮겨가는 ‘키맞추기’ 현상이 본격화될 수 있다.

넷째, 토지거래허가제 지정 권한을 국토부 장관까지 확대하는 법안이 발의된 상태다. 약 2~3개월 안에 통과될 가능성이 큰데, 이 시점이 시장에 큰 변수가 될 수 있다. 수도권 전면 토허제 시행 전에 영끌 매수세가 몰릴 수 있고, 추석 이후 추가 대책에서 어떤 지역이 토허제와 세무조사의 타겟이 될지 예측하기 어렵다. 결국 하급지 투자자는 규제를 피하기 힘들고, 핵심지는 더 좁아진 진입 기회를 맞이하게 될 것이다.

마지막으로 종합해보면, 돈이 충분하다면 강남 3구 진입이 여전히 정답이다. 이는 시장 참여자들이 오래전부터 강조해온 ‘불패’ 공식을 다시 확인시켜준다. 강남에 진입하지 못한다면 토허제 시행 전 2~3개월 내에 25억 이하 재건축 단지를 매수하는 것이 대안이 될 수 있다. 지금까지 정책의 타겟은 강남과 용산에 집중돼 있었지만 이번 대책을 기점으로 마포와 성동까지 확대되었다. 앞으로는 분당, 과천, 강동, 광진, 동작 등 수도권 핵심지로 확산될 가능성이 크다.

댓글 반응을 보면 시장 참여자들의 시각이 드러난다. “서울 국평 평균 1억 시대가 오고 있다”는 전망에서부터 “정책은 오히려 가격 폭등을 부추긴다”는 비판까지 다양하다. 일부는 “강남은 불패”라며 강남 중심의 시장 흐름을 재확인했고, 또 다른 이들은 “토허제 시행 전이 마지막 기회”라며 단기 매수 전략을 강조했다. 반면 “민간 재건축은 실제로는 더딜 것”이라며 정부 발표를 신뢰하지 않는 시각도 존재했다.

결국 이번 9.7 대책은 강남 억제와 수도권 풍선효과라는 두 가지 축을 동시에 만들어냈다. 규제가 강화될수록 오히려 시장은 핵심지 중심으로 더 좁게 재편될 가능성이 높다. 무주택자는 당분간 진입하기 더 어려운 상황에 놓이게 되고, 보유자는 정책 리스크를 감수하면서도 버텨야 하는 구조가 만들어졌다. 시장은 늘 정부 정책보다 한 발 앞서 움직이기 때문에, 이번 대책 역시 ‘억제 효과’보다는 ‘수요 분산’이라는 결과로 나타날 공산이 크다.

결론적으로 이번 대책은 단순한 규제가 아니라 시장의 판도를 재편할 신호탄이다. 강남은 여전히 진리이고, 수도권 핵심지는 진입 자체가 점점 어려워질 것이다. 시장은 변하지 않는다. 결국 정책이 아무리 흔들어도, 수요와 자금은 다시 상급지로 모여든다. 이번 9.7 대책도 그 흐름을 확인시켜준 하나의 계기로 기록될 것이다.