전월세신고 후 전입신고 지연 가능 여부와 대항력 영향 정리

전월세신고 후 전입신고 지연 가능 여부와 대항력 영향 정리

핵심요약

전월세신고와 확정일자를 받아두었더라도 전입신고와 실제 점유가 함께 이루어져야 대항력이 발생한다. 전입신고를 한 달 뒤로 미룰 경우 과태료 문제는 크지 않지만, 그 사이에 임대인이 근저당이나 다른 권리 설정을 하면 임차인은 순위에서 밀릴 수 있다. 따라서 임차권등기명령을 활용해 기존 집 권리를 확보한 뒤 새 집으로 전입신고를 빨리 하는 것이 안전하다.

최근 전월세신고제가 정착되면서 확정일자 절차도 간소화되었다. 계약서를 신고하면 자동으로 확정일자가 부여되기 때문에, 임차인 입장에서는 번거로움이 줄어든 셈이다. 하지만 여기서 오해하기 쉬운 부분이 있다. 확정일자만으로는 임차인의 권리가 완전하게 보호되지 않는다는 점이다. 임차인이 진정으로 보증금을 지킬 수 있는 핵심은 ‘대항력’인데, 이는 전입신고와 실제 점유가 있어야 비로소 발생한다.

예를 들어, 새 집 계약을 마치고 전월세신고와 확정일자를 받아둔 상황이라고 하자. 그런데 현재 살고 있는 집에서 보증금을 아직 다 돌려받지 못해 한 달 정도는 기존 집에 계속 전입신고를 두고 살아야 하는 경우가 있다. 이럴 때 가장 많이 하는 질문이 “전입신고를 한 달 뒤에 해도 괜찮을까?”라는 것이다.

결론부터 말하면, 단순히 과태료 문제만 놓고 보면 큰 걱정은 없다. 전입신고는 14일 이내에 해야 한다는 규정이 있지만, 이를 넘기면 행정상 과태료가 부과되는 수준이다. 하지만 문제는 임차인의 권리보호 측면이다. 확정일자를 받았더라도 전입신고가 되지 않은 상태에서는 대항력이 생기지 않는다. 즉, 임대인이 그 사이에 근저당을 설정하거나 담보 대출을 받게 되면, 새로 전입신고를 한 임차인은 후순위로 밀릴 수 있는 위험을 안게 된다.

그렇다면 어떤 대안이 있을까? 댓글에서도 많이 언급되듯이 대표적인 방법은 임차권등기명령 신청이다. 기존 집 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 법원에 임차권등기를 신청할 수 있다. 신청이 받아들여져 등기부에 임차권이 기재되면, 임차인은 기존 집을 비우고도 권리를 보전할 수 있다. 그렇게 되면 안심하고 새 집으로 전입신고를 옮길 수 있고, 전입+확정일자+점유라는 3박자를 갖춰 권리 보호를 완성할 수 있다.

임차권등기명령은 보통 신청 후 일주일 정도 소요된다. 비용은 인지대와 송달료를 합쳐 수만 원 수준이며, 법무사에게 대행을 맡기면 추가 수임료가 발생할 수 있다. 다만 이 비용은 집주인에게 청구할 수 있는 경우가 많기 때문에 부담을 줄일 수도 있다. 잔금을 다 치른 이후 한 달 뒤에 보증금을 받게 된다면, 그 시점에 임차권등기를 취하하면 된다.

만약 가족이 함께 거주하는 상황이라면, 계약자만이라도 먼저 새 집으로 전입신고를 하고, 나머지 가족은 기존 집 전입을 유지하는 방식으로 대항력을 확보하는 방법도 가능하다. 하지만 혼자 사는 경우에는 이 방법이 불가능하기 때문에, 결국 임차권등기명령이 가장 확실한 선택지가 된다.

정리하면, 전월세신고와 확정일자는 시작일 뿐이고, 전입신고와 점유가 반드시 뒤따라야만 대항력이 발생한다. 따라서 전입신고를 한 달 늦추는 것은 권리보호 측면에서 위험할 수 있으며, 안전하게 가려면 임차권등기명령을 활용하는 것이 좋다. 과태료는 단순 행정적 문제라 큰 리스크가 아니지만, 대항력 공백으로 인해 임대인의 권리설정이 끼어들면 돌이킬 수 없는 불이익을 받을 수 있다. 결국 임차인의 입장에서는 조금 번거롭더라도 절차를 밟아 권리를 보전하는 것이 최선이다.

이번 사례를 통해 알 수 있듯, 임차인의 권리 보호는 작은 시차에서도 갈릴 수 있다. 확정일자를 받았다고 안심하기보다는, 전입신고 시점과 점유 여부를 꼼꼼히 챙겨야 한다. 이사 과정에서 발생할 수 있는 공백을 메우기 위해 임차권등기명령 같은 제도를 적극적으로 활용하는 것이 현명한 방법이다.