대치동 은마아파트, 49층 재건축 확정과 가격 급반전의 의미

대치동 은마아파트, 49층 재건축 확정과 가격 급반전의 의미

핵심요약

대치동 은마아파트가 오랜 갈등 끝에 49층 재건축 정비계획을 확정 지으면서 시세가 단기간에 급반등하고 있다. 2024년 말 29억이던 전용 84㎡가 불과 9개월 만에 40억을 넘어섰고, 호가는 42억까지 치솟았다. 이번 사업은 과거 서울시의 35층 규제에 가로막혀 좌초 위기에 몰리기도 했지만, 규제 완화와 조합 내부 정리, 법원 판결 등이 맞물리며 속도를 내고 있다. 은마는 강남 재건축의 상징이자 지연의 아이콘이었지만, 이번 진전으로 ‘강남 대장 아파트’의 위상을 재확인하고 있다.

강남 재건축의 대표격인 대치동 은마아파트가 드디어 속도를 내고 있다. 한때는 35층 규제에 막혀 수십 년을 공회전하던 단지였는데, 이번에 서울시 수권분과위에서 49층 재건축 정비계획을 수정 가결하면서 분위기가 완전히 달라졌다. 기존 14층, 4424가구에서 최고 49층, 5893가구로 탈바꿈한다는 게 핵심이다. 특히 역세권 특례가 적용되면서 높이 제한이 풀렸다는 점은 그간의 답답함을 단숨에 해소한 결정적인 포인트였다.

가격 흐름만 봐도 분위기를 체감할 수 있다. 불과 지난해까지만 해도 은마 84㎡ 실거래가가 24억대까지 밀리며 위상이 흔들렸다. 2024년 말에는 29억에 거래되며 바닥을 찍는 듯했는데, 올해 들어 단숨에 반등해 7월에는 40억을 넘겼다. 현재 호가는 42억 수준까지 올라 있다. 1년도 안 되는 기간에 10억 넘게 뛴 셈이다. 강남권 재건축 기대감이 얼마나 강력한지를 보여주는 사례다.

사실 은마아파트 재건축은 1996년 추진위 설립 이후로 갈등의 연속이었다. 2010년 안전진단 통과, 2017년 49층 계획안 마련 등 굵직한 이정표는 있었지만, 서울시의 35층 룰에 발목이 잡혀 번번이 무산됐다. 주민 갈등도 심각했다. 비대위와 조합 간의 대립으로 매번 내홍을 겪으면서 재건축은 요원한 일처럼 보였다. 그런데 2023년 조합 설립에 성공하고, 법원 판결 이후 일부 조합원을 제명하면서 사업에 숨통이 트였다. 그 결과 이번에 다시 49층까지 확정되면서 판이 완전히 바뀌었다.

시공사 문제도 은마의 속도를 높여줄 요인으로 꼽힌다. 원래는 2002년 삼성물산·GS건설 컨소시엄이 시공사로 선정된 적이 있었는데, 당시에는 추진위 단계라 법적으로 효력이 없다는 평가가 많았다. 하지만 대법원이 조합 총회에서 추인하면 유효하다는 판결을 내리면서 상황이 달라졌다. 은마 조합이 총회에서 그대로 확정할 경우, 시공사 선정 절차를 생략하고 바로 사업을 이어갈 수 있다. 다른 단지들이 입찰과정에서 유찰이나 소송으로 수년씩 지연되는 걸 생각하면, 은마는 상당한 시간을 절약할 수 있는 셈이다.

또 하나 눈여겨볼 부분은 공공주택 의무 공급이다. 역세권 특례를 받는 조건으로 전체 5893가구 중 1090가구가 공공임대나 공공분양으로 들어간다. 구체적으로 공공임대 231가구, 공공분양 182가구가 포함된다. 일반분양가는 3.3㎡당 8000만 원 수준이 거론되고 있는데, 전용 84㎡가 약 27억, 전용 59㎡가 약 20억 정도로 추산된다. 강남 입지에 49층 초고층이라는 상징성이 더해진 만큼, 실제 청약 경쟁률은 상당할 것으로 예상된다.

커뮤니티 반응을 보면, 현재 은마와 압구정 현대를 비교하는 목소리가 많다. 은마는 상가가 단지 외곽에 있어 필요하다면 제척할 수 있다는 점에서 부담이 적다는 의견이 나온다. 반대로 압구정 현대는 상가가 단지 한가운데 있어 갈등 구조가 다르다는 분석이다. 일부는 은마 상가 문제가 이미 정리됐다는 이야기도 전한다. 실제로 아파트 또는 상가 선택권을 주는 방식으로 해결이 이뤄졌다는 후문이다.

투자자들이 특히 신경 쓰는 부분은 분담금과 재건축 초과이익환수제다. 분담금이 크다 보니 오히려 재초환 부담은 적을 것이라는 해석이 나온다. 즉, 초기에는 큰돈이 들어가지만, 장기적으로는 세금 부담이 완화될 수 있다는 기대다. 다만 정확한 분담금 규모는 아직 확정되지 않아 여전히 조합원들 사이에선 최대 관심사로 꼽힌다.

정리하자면, 은마아파트는 오랜 지연 끝에 재건축이 본격 궤도에 올라선 상황이다. 49층 초고층으로 거듭나는 그림이 확정되면서 가격은 이미 반등했고, 앞으로의 기대감은 더욱 커지고 있다. 강남 재건축 시장 전체에도 큰 파급력을 줄 수 있는 이슈라 할 만하다. 과거에는 ‘재건축 지연의 아이콘’이었던 은마가 이제는 ‘강남 대장 아파트’로서 다시 위상을 회복하고 있다는 점에서 의미가 크다.